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Comparatif des lois de défiscalisation | Immobilier neuf ou Investissement dans le neuf ou dans l'ancien

défiscalisation, immobilier, rentabilité

Quel dispositif de défiscalisation choisir ?

Vous souhaitez payer moins d'impôts en réalisant un investissement immobilier et profiter des nouvelles lois de défiscalisation ? Entre tous les dispositifs de défiscalisations existants (Duflot, LMNP, Bouvard, LMP, Monuments Historiques, Malraux) et la création de déficit foncier), ce tableau comparatif vous oriente dans votre choix.
Nous avons réalisé pour vous ce tableau afin de vous permettre de mieux appréhender les différentes lois, dispostifs et statuts permettant la défiscalisation immobilières en fonction de vos revenus, de vos objectifs, de la défiscalisation possible, du risque encourus et des potentialités de revenus locatif (et donc de rentabilité).

 

Loi ou dispositif
Duflot LMNP ou Loi Bouvard LMP Monuments Historiques Malraux Déficit foncier
Tranche Marginale d’imposition (TMI) TMI à 30% mini Sans importance si LMNP TMI à 41% TMI à 41% TMI à 41% Sans importance
Montant annuel d’impôt

> 2500€, <5000€

Sans importance si LMNP > 20 000 € > 10 000 € > 10 000 €  <10 000€
Objectifs Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport Se constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierre, et défiscaliser en Bouvard Principalement revenus garantis pas ou peu fiscalisés Très forte défiscalisation + forte valeur patrimoniale
Très forte défiscalisation + forte valeur patrimoniale immobilier financier Gommer 100% de ses revenus fonciers. Diminuer efficacement ses impôts fonciers.
Rentabilité brute potentielle   4,5% 4,5%   7%  
Durée Au-delà des 9 ans minimum de locatio n: conserver le bien pour revenus futur ou revente du bien Long terme : constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés En principe long terme / revenu (environ 15 ans). Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans.
Aucune obligation de location, mais au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés 6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés   3 ans minimum
Apport personnel nécessaire
Non nécessaires à l’opération (sauf financement InFine) Non nécessaires à l’opération En général oui pour nantissement au profit crédit InFine, mais pas obligatoire.
Capacité mensuelle d’épargne Faible Faible Nulle   Faible
Investissement optimal En fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Toutefois, la réduction d’impôt est calculée sur un montant plafonné à 300 000 € Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l’investisseur et du complément de revenu souhaité à terme. Généralement entre 100 et 200 000 €.
Supérieur 350 000€, Minimum conseillé 500 000 € Selon défiscalisation et patrimoine souhaité. Généralement > à 300 000€.

Selon défiscalisation et patrimoine souhaité.

Généralement > à 300 000€.

 En fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur.
Type de bien concerné Immobilier neuf loué non meublé (label BBC ou équivalent) ou en VEFA
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants, séniors
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants, séniors
Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux.
Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé (centre-ville historique)
Tous les biens immobiliers loués dans la catégorie des revenus fonciers.
Condition à respecter Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources. Location sur 9 ans, bail commercial avec exploitant et 3 services minimum dans la résidence. Impossible de loger un proche (études des enfants, famille).   Location pendant 3 ans à la fin des travaux. Détention du bien sur 15 ans. Location nue en résidence principale du locataire. Impossible de louer à une ascendant ou descendant.
Louer 3 ans après la dernière imputation de déficit.
Fiscalité Réduction d’impôt de 18% du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €). Déductibilité des charges et intérêts d’emprunt, amortissement immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA (20%)
Statut professionnel: imputation des déficits liés à cette activité (autres qu’amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible. Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers. Pas de report de réduction d'impôt.

Déficit foncier imputable sur les revenus jusqu'à 10 700 € par an et par foyer fiscal.

Illimité, 3 ans minimum.

Risque Faible si choix judicieux du bien immobilier. Valider impérativement l'emplacement et la conformité entre les loyers estimés et le marché local. Faible si bien immobilier de qualité et gestionnaire fiable et efficace. Bien vérifier la qualité financière du gestionnaire. Revente souvent peu avantageuse en raison de l'offre en sortie de défiscalisation. Faible si bien immobilier de qualité et gestionnaire fiable et efficace Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer   Faible
Défiscalisation sur l’année en cours Possible Aucune en LMNP, jusqu’à 33 000 € en Censi-Bouvard Possible, mais produits très rares  Possible
Avis général
Montage recommandé sans apport. Large choix de programmes mais difficulté de trouver des projets bien placés.

Excellent placement en vue de la retraite. Sécurité des loyers.

Transmission facilitée (bien professionnel) Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) Biens à forte valeur patrimoniale. Avantage fiscal déplafonné. Liberté du dispositif. Offre très limitée.
Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels Recommandé pour les propriétaires fonciers percevant des revenus fonciers par ailleurs.
Demande de formulaire          
Loi ou dispositif
Duflot LMNP ou Loi Bouvard LMP Monuments Historiques Malraux Déficit foncier


Alors, quel programme de défiscalisation choisir pour votre investissement immobilier ?

Chaque loi présente, a été élaborée pour répondre à des profils d'investisseurs différents. Il est donc primordial pour vous de déterminer :

  • Vos objectifs d'investissement (défiscalisation ? cash flow ? patrimoine ?)
  • Apport dont vous bénéficiez
  • Flexibilité souhaitée de votre investissement et disponibilité de votre bien immobilier
  • Du risque que vous êtes près à supporter

 

A lire également :

- Quelle défiscalisation par tranche d'imposition ?

- Investir dans l'immobilier SCI ou SARL ?

 

Comparatif des lois de défiscalisation immobilière dans le neuf ou dans l'ancien.
Quel dispositif de défiscalisation choisir ?


































































































































































Loi ou dispositif
Duflot LMNP ou Loi Bouvard LMP Monuments Historiques Malraux Déficit foncier
Tranche Marginale d’imposition (TMI) TMI à 30% mini Sans importance si LMNP TMI à 41% TMI à 41% TMI à 41%  
Montant annuel d’impôt

> 2500€


<5000€


Sans importance si LMNP > 20 000 € > 10 000 € > 10 000 €  <10 000€
Objectifs Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport Se constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierre, et défiscaliser en Bouvard Principalement revenus garantis pas ou peu fiscalisés Très forte défiscalisation + forte valeur patrimoniale
Très forte défiscalisation + forte valeur patrimoniale immobilier financier Gommer 100% de ses revenus fonciers. Diminuer efficacement ses impôts fonciers.
Rentabilité (rendement) brute potentielle   4,5% 4,5%   7%  
Durée Au-delà des 9 ans minimum de locatio n: conserver le bien pour revenus futur ou revente du bien Long terme : constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés En principe long terme / revenu (environ 15 ans). Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans.
Aucune obligation de location, mais au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés 6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés   3 ans minimum
Apport personnel nécessaire
Non nécessaires à l’opération (sauf financement InFine) Non nécessaires à l’opération En général oui pour nantissement au profit crédit InFine, mais pas obligatoire.
Capacité mensuelle d’épargne Faible Faible Nulle Nulle Nulle  Faible
Investissement optimal En fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Toutefois, la réduction d’impôt est calculée sur un montant plafonné à 300 000 € Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l’investisseur et du complément de revenu souhaité à terme. Généralement entre 100 et 200 000 €.
Supérieur 350 000€, Minimum conseillé 500 000 € Selon défiscalisation et patrimoine souhaité. Généralement > à 300 000€.

Selon défiscalisation et patrimoine souhaité.


Généralement > à 300 000€.


 
Type de bien concerné Immobilier neuf loué non meublé (label BBC ou équivalent) ou en VEFA
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants, séniors
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants, séniors
Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux.
Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé (centre-ville historique)
Tous les biens immobiliers loués dans la catégorie des revenus fonciers.
Condition à respecter Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources. Location sur 9 ans, bail commercial avec exploitant et 3 services minimum dans la résidence. Impossible de loger un proche (études des enfants, famille).   Location pendant 3 ans à la fin des travaux. Détention du bien sur 15 ans. Location nue en résidence principale du locataire. Impossible de louer à une ascendant ou descendant.
Louer 3 ans après la dernière imputation de déficit.
Fiscalité Réduction d’impôt de 18% du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €). Déductibilité des charges et intérêts d’emprunt, amortissement immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA (20%)
Statut professionnel: imputation des déficits liés à cette activité (autres qu’amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible. Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers. Pas de report de réduction d'impôt.

Déficit foncier imputable sur les revenus jusqu'à 10 700 € par an et par foyer fiscal.


Illimité, 3 ans minimum.


Risque Faible si choix judicieux du bien immobilier. Valider impérativement l'emplacement et la conformité entre les loyers estimés et le marché local. Faible si bien immobilier de qualité et gestionnaire fiable et efficace. Bien vérifier  la qualité financière du gestionnaire. Revente souvent peu avantageuse  en raison de l'offre en sortie de défiscalisation. Faible si bien immobilier de qualité et gestionnaire fiable et efficace Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer   Faible
Défiscalisation sur l’année en cours Possible Aucune en LMNP, jusqu’à 33 000 € en Censi-Bouvard Possible, mais produits très rares Possible, mais produits très rares Possible, mais produits très rares  Possible
Avis général
Montage recommandé sans apport. Large choix de programmes mais difficulté de trouver des projets bien placés.

Excellent placement en vue de la retraite. Sécurité des loyers.


Transmission facilitée (bien professionnel) Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) Biens à forte valeur patrimoniale. Avantage fiscal déplafonné. Liberté du dispositif. Offre très limitée.
Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels Recommandé pour les propriétaires fonciers percevant des revenus fonciers par ailleurs.
Demande de formulaire            Peu de contraintes.
Loi ou dispositif
Duflot LMNP ou Loi Bouvard LMP Monuments Historiques Malraux Déficit foncier

 

Alors, quel programme de défiscalisation choisir pour votre investissement immobilier ?

Chaque loi présente, a été élaborée pour répondre à des profils d'investisseurs différents. Il est donc primordial pour vous de déterminer :


  • Vos objectifs d'investissement (défiscalisation ? cash flow ? patrimoine ?)

  • Apport dont vous bénéficiez

  • Flexibilité souhaitée de votre investissement et disponibilité de votre bien immobilier

  • Du risque que vous êtes près à supporter

 


Dernière mise à jour le 2014-12-08.

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