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Avez-vous le profil pour réussir dans l'investissement locatif ?

locatif immobilier

L’investissement immobilier nécessite de prendre certaines précautions pour s’assurer que le projet répondra à vos besoins. Si vous n’êtes dans aucune des 4 catégories suivantes, alors l’intérêt peut être limité et d’autres solutions sont plus adaptées. On peut distinguer 4 profils différents qui sont favorables à la réussite d’un projet d’investissement immobilier.

VOUS ETES BRICOLEUR ET VOUS AVEZ DU TEMPS

Mais par bricoleur on entend vraiment bricoleur ; il ne s’agit pas de refaire les peintures ou de monter une cuisine… Il s’agit de savoir remettre en état la plomberie, savoir gérer l’électricité, poser du carrelage, du parquet, monter un mur, corriger l’étanchéité des plafonds, des murs, … Connaître les techniques, les matériaux, avoir les outils nécessaires et la patience de se tromper et de recommencer, ou alors avoir déjà de l’expérience. Prenez également en compte l’accessibilité du chantier, des travaux au 7ème sans ascenseur ne sont pas aussi simples que qu’au RDC face à la place de parking. On dit souvent que la rénovation est plus difficile que la construction. Ainsi, vous bénéficierez d’un prix de vente du bien largement inférieur aux prix du marché. Un calcul grossier veut que la main d’oeuvre représente en général 2 fois le montant des matériaux, donc pour des rénovations qui vous coûteraient 3000€ par un professionnel, vous pouvez vous en sortir pour 1000€. Ce qui vous permet d’avoir un bien prêt à louer pour un prix intéressant, ce qui aura un impact sur la rentabilité et sur la plus-value.

Si en plus vous avez du temps, vous pourrez vous occuper de la gestion locative, (si vous avez beaucoup de temps, vous pouvez dans ce cas opter pour la location meublée courte durée). Ce qui signifie gérer les entrées/sorties et le ménage pour économiser le coût d’un professionnel (qui facture entre 10% et 30% pour la gestion locative).

Pour plus d’informations sur l’évaluation du potentiel d’un bien à rénover, un article y sera bientôt consacré.

VOUS SOUHAITEZ UTILISER LE BIEN A TITRE PERSONNEL

Réaliser un investissement immobilier pour pouvoir profiter soi-même du bien, ou en faire profiter un membre de sa famille ou un ami peut également être une bonne raison. Investir dans une zone touristique permet de séjourner quelques jours dans un lieu agréable à moindre frais. Si vous préférez acheter dans le centre d’une ville universitaire cela aura l’avantage de vous permettre, par exemple, de loger votre fils le temps de ses études.

C'est le cas notamment d'un couple investisseur membre du CLUB MYSTONE, propriétaire d'un T1 bis à Palavas-les-flots, acheté au départ pour leur fils qui l'a utilisé environ 3 ans, puis loué 450€ à un étudiant d'Octobre à Avril. Ils y passaient leurs vacances au mois de mai, puis le proposaient en location saisonnière (approx. 450€/semaine) de juin à septembre... Un rentabilité brute de près de 10%, des vacances payées et une gestion locative modérée, c'est une affaire qui tourne !

VOUS SOUHAITEZ GENERER DU DEFICIT FONCIER

Créer un déficit foncier est une solution efficace pour réduire vos revenus imposables. Le principe est simple : vous achetez un bien pour lequel vous engendrez des frais importants (travaux d’entretien, rénovation, amélioration et réparation), dont vous déduirez le montant de vos revenus fonciers.

Le déficit crée sera déductible du revenu global dans la limite de 10700€ annuels. En cas de déficit supérieur à 10700€, le supplément est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Il faut donc optimiser l’équilibre entre montant des travaux, montant du loyer annuel et imposition.

Il s’agit là d’une solution d’investissement immobilier fiable qui ne présente pas de risque spécifique et qui est également applicable aux associés de sociétés immobilières non soumises à l’IS et dont les titres et la location est supérieure à 3 ans.

Les agrandissements, les constructions, les logements meublés ou vides loués pour une durée inférieure à 3 ans ne sont pas concernés.

Par exemple : Vous achetez un bien qui vous génère 10 000€ de loyer annuel, les intérêts d'emprunt représentent 12000€, les diverses taxes et charges représentent 1000€, les travaux effectués représentent 15000€.

Résultat : 10000-12000-1000-15000= -18000 euros  de déficit. Sur ces 18000€, 10700 seront imputés de votre revenu global. Les 7300 euros restant seront répartis sur les 10 années à venir, soit 608 euros annuels à imputer.

VOUS POUVEZ BENEFICIER D'UNE INCITATION FISCALE

Cette ultime solution vise simplement à diminuer le prix d’acquisition au m², pour améliorer la rentabilité du bien. Ces biens souvent neufs et plus chers à l’achat bénéficient en revanche de faibles coûts d’entretien, de rénovation et de charges en raison de leur meilleure performance énergétique par rapport aux logements anciens.

Cependant, de nombreux programmes de logements neufs ont vu le jour partout en France, et l’augmentation si rapide de l’offre a conduit à une baisse des niveau de loyers. Ainsi, la rentabilité réelle était bien loin de celle escomptée. Vérifiez bien l’ensemble des projets d’urbains de la zone et méfiez vous des promesses avant d’acheter comme le conseille cette enquête du journal "Sud-Ouest" de mai 2013.


Dernière mise à jour le 2016-03-28.

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