Solibail : Défiscaliser et louer solidaire

Le Solibail permet à des ménages aux revenus modestes de bénéficier d’un logement privé. A la différence des HLM gérés par l’Etat, le Solibail est géré par des associations et n’est disponible que dans certaines zones. Les associations s’occupent de toute la gestion locative, vous garantissent les loyers et permettent une déduction fiscale jusqu’à 70%. Découvrez-en les avantages et inconvénients.

LE PRINCIPE DU SOLIBAIL

Le dispositif SOLIBAIL (ou « Louez solidaire et sans risque » à Paris) existe depuis 2007.

Le principe est le suivant : vous louez votre bien à une association mandatée par la Préfecture (Liste disponible ici) qui le sous-loue pour une durée de 3 ans ou plus à des travailleurs à faibles revenus ou à des familles hébergées à l'hôtel et engagées dans un parcours d'insertion sociale ou professionnelle.

Le dispositif concerne les logements :

• Situés en Nord-Pas-de-Calais, Ile-de-France, Pays-de-la-Loire, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées,
• de 2 à 5 pièces non meublé,
• de 16m² minimum à Paris,
• qui répondent aux exigences d’un logement décent, c’est-à-dire qui soient clôts et couverts, qui ne présentent pas de risque pour la santé ou la sécurité des occupants (garde-corps, fils électriques, conduits de gaz et production d’eau chaude aux normes, …) et bénéficie d’un éclairement et d’un accès à l’air libre suffisant. Si des travaux sont nécessaires, vous pouvez bénéficier d’une subvention de l’ANAH.

Le loyer mensuel ne doit pas être supérieur aux plafonds suivants (sauf exception) :

• Logements situés en zone A (Paris et PACA) : 17,47€/m² : soit 524€/mois pour 30m².
• Zone B (communes de + 50 000 hab. ou aux abords de Paris) : 11,41€/m² : soit 342€/mois pour 30m²
• Zone C (toutes les autres communes) : 8,27€/m² soit 248€ pour 30m².

L’association gère donc le paiement des loyers, le maintien en état de votre logement (hors vétusté normale), la gestion du bien et du locataire.

Enfin, une étude réalisée en février-mars 2009 pour Habitat et développement Ile-de-France fait état d’une satisfaction globale des propriétaires de 8,4/10 vis-à-vis du dispositif en IDF.

AVANTAGES DU SOLIBAIL

Les avantages du Solibail sont nombreux et rassurent les propriétaires-bailleurs à la recherche d’une solution simple pour gérer leur bien.

• sécurité des loyers (pas de vacances locative, l’association vous verse un loyer que le bien soit occupé ou non),
• optimisation de l’occupation,
• prise à la charge par l’association de certains frais comme l’assurance locative du logement et dans certains cas, les diagnostics obligatoires dans la limite de 150€,
• gestion par un professionnel,
• maintien de l’état du logement,
• si des travaux sont nécessaires avant la mise en location, l’association vous aide à monter le dossier de demande de subvention,
• déductions fiscales possibles (déduction forfaitaire de 30 à 70% sur vos revenus fonciers bruts. Le pourcentage de déduction varie en fonction de la baisse de loyer que vous êtes prêt à consentir et de la zone où se situe le logement : 30% en cas de convention fixant un loyer intermédiaire, 60% en cas de convention fixant un loyer social ou très social, 70% pour les conventions à loyer social ou très social.

INCONVENIENTS DU SOLIBAIL

Cependant, les retours d’expérience laissent apparaître quelques défauts dans le fonctionnement qui remettent en cause l’intérêt du dispositif :

• Visibilité quant à l’avenir de SOLIBAIL :

Le projet SOLIBAIL initié en 2009 a une durée de vie de 3 ans qui se renouvelle en fonction de la réussite du projet. Ainsi, si le projet est arrêté, même si techniquement l’agence est censée gérer le départ du locataire, si celle-ci ferme, vous n’avez plus d’interlocuteur.

• La remise en état du bien :

Parfois relativement sommaire compte tenu des dégâts occasionnés.

• La rotation des locataires :

Qui peut entraîner une usure plus rapide du bien et des équipements (portes de placards, poignées et autres équipements présents même dans un appartement non meublé).

• La fin du bail :

Si vous ne souhaitez pas reconduire le bail, le préavis est de 6 mois. L’association s’assure que le locataire quitte les lieux à la fin du bien mais ce n’est pas toujours le cas. Si cette situation arrive, elle devra verser une indemnité d’occupation journalière. Cependant, elle ne s’occupera pas de la procédure d’expulsion et les frais d’huissier associés. C’est ce dernier point qu’il faut absolument clarifier avec l’association avant de vous engager.

LIEN UTILES POUR FAIRE DE L'INVESTISSEMENT LOCATIF GRACE AU SOLIBAIL

Les conditions caractéristiques d'un logement décent

Les aides et subventions de l'ANAH

Site du dispositif à Paris : "Louez solidaire et sans risque"

Site du SOLIBAIL

CONTACTS

Pour obtenir des informations complémentaires, vous pouvez :

• pour le dispositif « Louez solidaire », consulter l'association Habitat et Développement Ile-de-France qui coordonne l'ensemble des acteurs au 0 800 50 05 45 ainsi que le site Internet du dispositif ;
• pour le dispositif « Solibail », consulter le site et le 0 820 15 15 15.

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