Défiscaliser avec la loi Pinel 2016

Pour ceux d'entre vous qui payez des impôts sur le revenu, la loi Pinel vous permet de diminuer votre imposition jusqu'à 6000€ par an. Enfin un bon dispositif pour se constituer un patrimoine immobilier. Pour que la rentabilité soit maximale, financez le bien totalement avec un emprunt. Vous aurez un effort d'épargne à faire mais défiscaliser et épargner, c'est la combinaison gagnante pour un investissement immobilier optimal.

Principe de la loi Pinel

La loi PINEL a pour objectif de permettre la construction de logements neufs dans les zones tendues d’un point de vue locatif où la demande locative n’est pas satisfaite. En soutenant l’investissement locatif, le but est de permettre aux ménages éprouvant des difficultés à se loger sur le marché libre de trouver un logement. Cet investissement doit être réalisé entre le 1^er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2016.

En tant qu’investisseur, pour bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt sur le revenu, vous devez réaliser une acquisition ou une construction d’un logement neuf, et vous engager à louer :

• nu,
• à usage d’habitation principale,
• à un prix inférieur à celui du marché.

Qui peut investir en Loi PINEL ?

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez utiliser le dispositif PINEL. Toutefois, des limites au calcul de la réduction fiscale sont fixées :

• Vous ne pouvez acquérir plus de 2 logements.
• Le montant total de l’investissement soumis à l’avantage fiscal ne peut dépasser 300.000€ (vous pouvez acquérir plus de 300.000€ de biens immobiliers, mais seuls 300.000€ serviront de base au calcul de l’avantage fiscal).
• Le prix m² plafond sur lequel est calculé l’avantage Pinel est de 5.500€/m².

INFO: Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Quel bien immobilier acquérir ?

Dans le cadre de cette loi Pinel, vous devez vous positionner sur un produit précis, du neuf généralement, moderne, performant et respectant des contraintes énergétiques et donc avec un prix adapté et plus élevé.

Il peut s’agir de :

• Logement acquis neuf
• Logement en l'état futur d'achèvement (VEFA)
• Logement que vous faites construire
• Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf
• Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation
• Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement

Les biens doivent répondre à des critères de performance énergétique et donc répondre au cahier des charges de :

• La réglementation thermique RT2102
• Label BBC 2015 (Bâtiment Basse Consommation)

Pour les biens nécessitant des travaux :

• Label HPE 2009
• Label BBC rénovation 2009

Comment se calcule l’économie d’impôt ?

Le dispositif vous permet de déduire fiscalement, sous forme de réduction d’impôt, une partie du prix d’acquisition du logement acheté. Le montant de cette réduction dépend de la durée d’engagement de location.

 ASTUCE : Pensez à intégrer les frais de notaire dans le montant à défiscaliser

• Engagement de 6 ans, vous récupérez 12% du montant investi
• Engagement de 9 ans, vous récupérez 18% du montant investi
• Engagement de 12 ans, vous récupérez 21% du montant investi

Cette réduction est ramenée à l’année.

Pour une réduction maximale de 6000€ d’impôts par an, il faut que l’acquisition soit de 300.000€ ou plus (frais de notaires inclus).

 Exemple:

Un investisseur acquiert un bien à 150.000€ et s’engage sur 9 ans. Le montant de la réduction est de 150.000€ x 18% = 27.000€ ;

27.000€ de réduction sur 9 ans, soit 27.000€ / 9 = 3.000€ de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.

Cas particulier des 12 ans : en reprenant l’exemple précédent, si notre investisseur s’engage sur 12 ans, sa réduction d’impôt est égale à 21% du montant investi, soit 150.000€ x 21% = 31.500€. Elle se répartit de la façon suivante : la réduction correspondant à 18% du montant investi s’étale sur les 9 premières années, et les 3% restants sur les 3 années suivantes.

• 150.000€ x 18% = 27.000€, répartis sur 9 ans soit 3.000€ par an pendant 9 ans. (soit 2% du montant investi par an)
• 150.000€ x 3% = 4.500€, répartis sur 3 ans, soit 1.500€ de réduction d’impôt par an. (soit 1% du montant investi par an)

Quelle rentabilité ?

Exemple:

Un investisseur acquiert une villa T4, neuve à 240.000€. Il fait un prêt sur 20 ans.

Grâce à la récupération fiscale de la Pinel, l’épargne qu’il doit placer tous les mois pour équilibrer les entrées et sorties est de 219€ par mois. Il revend à 12 ans sans faire de plus-value, soit 240.000€. Le capital restant dû à la banque est de 140.416€. L’investisseur récupère donc 240.000€ - 140.416€ = 99.584€.

Quelle rentabilité ?

Il a placé 219€ par mois pendant la durée de l’opération (170 mois en tenant compte des délais entre signature, livraison, délai de revente) et obtenu à terme un capital de 99.584€ net d’impôt. 

Il a donc fait travailler son épargne mensuelle à un rendement de 12,18%.

A qui louer, où et combien ?

La Loi Pinel impose le respect de plafond de montant de loyer et de ressources pour le locataire.

Dans un premier temps, l’investissement est possible dans des zones locatives tendues. Ces zones sont identifiées géographiquement en fonction de la demande locative :

• Zone A et A bis, très forte demande, loyers plus élevés (les plafonds sont donc supérieurs). Exemple : Paris, Montpellier Centre.
• Zone B1 : les grandes villes (Toulouse, Bordeaux, Marseille etc…)
• Zone B2 : zones moins denses, avec  un besoin particulier en logement locatif, et sous réserve depuis juillet 2013 de la délivrance d'un agrément de l'État.

Retrouvez la carte du zonage défini par le ministère du logement : http://www.territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement?id_courant=2094

Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone en respectant un prix m².

Il faut appliquer un calcul à ce montant pour déterminer le loyer exact :

Les loyers calculés, applicables pour les investissements en loi Pinel, sont en moyenne 20% inférieurs aux loyers pratiqués. Voir « les inconvénients de la loi Pinel », ci-après.

N’oublions pas que l’essence de la Pinel est de permettre aux foyers rencontrant des difficultés de logement de par leur situation d’accéder à des conditions de loyer adaptées à ces logements. Le plafond annuel de ressources pour un bail conclu en 2016 est basé sur le revenu fiscal de 2014, selon le tableau suivant :

Ainsi, le salaire maximal sera par exemple pour une personne vivant seule en zone Abis d’environ 3389€/mois, ou 3689€/mois pour un couple habitant en Zone B1.

Cette marge donnée au niveau des plafonds de revenus est une des principales raisons du succès du dispositif PINEL par rapport aux précédents.

Donc vous ne pourrez pas par exemple, louer un T2 à un célibataire qui perçoit plus de 2.779€ de salaire…. Ce qui laisse une grande marge de sécurité par rapport à la solvabilité du locataire.

Autre important avantage de la loi Pinel, votre locataire peut être un ascendant ou descendant. Dans ce cas il ne fera plus partie de votre foyer fiscal si c’était le cas et les conditions de plafonds doivent être aussi respectées.