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Location nue ou location meublée - Laquelle choisir ?

La location nue (ou location vide) est la location d’un bien immobilier non meublé. Par non meublé, on entend généralement que le bien comprend au moins les sanitaires, une douche, un évier et éventuellement quelques placards pour la cuisine.

 La location meulée, est la location d’un bien immobilier avec des meubles. Généralement, il est prêt à être habité et contient du mobilier (placards, tables, canapé…), de l’électro-ménager (lave-vaisselle, micro-ondes,…). Parfois, il contient également tout le nécessaire pour emménager directement (vaisselle, couverts, produits d’entretien, linge).

CRITERE N°1 : LE RENDEMENT LOCATIF (OU RENTABILITE)

Celui-ci est d’importance dans la mesure où il représente souvent la principale motivation d’un investisseur. Le loyer d’un meublé est en moyenne supérieur de 15 à 20 % à celui d'un logement vide. Les problèmes d’impayés sont peu fréquents. Les locations ayant une durée limitée, les locataires ont budgété leur loyer ou il est pris en charge par une entreprise ou un organisme social.

Mais meubler un appartement coûte plus cher. Les locataires désirent un confort, un ameublement moderne, Internet, lave linge, lave vaisselle, TV écran plat, etc. Dans son calcul, il faut intégrer l'usure des meubles et le renouvellement des appareils ménagers, l’entretien des murs et la réparation des dégradations, souvent plus chers pour une location meublée en raison du turnover de locataires. Le turn-over des locataires impose également de gérer avec régularité et précision ses locations, pour qu’elles s’enchainent régulièrement. La vacance locative (absence involontaire de locataire durant une durée déterminée) entame rapidement le supplément de revenus que représente la location meublée par rapport à la location nue. Ces différents paramètres amputent généralement 1/3 du surplus de rentabilité. La location meublée permet donc de générer en moyenne 10% de revenus supplémentaires qu’une location vide mais il faut gérer son parc locatif avec dynamisme et y consacrer beaucoup de temps.

L’emplacement joue également un rôle important dans les locations. En effet, il est nettement plus facile de louer dans les grandes villes, dans  les  quartiers recherchés, proche des commerces de proximité et des moyens de transports.

Concrètement : Une ville de plus de 270 000 habitants la location nue pour un T2 se loue à un prix moyen de 500€, pour une location meublée un T2 se loue en moyenne à 600€. Soit vide : 6000€/an, en meublé : 7200€ par an, mais en tenant compte de la vacance locative, le revenu corrigé de la location meublé serait plutôt de 6800€, auxquels se déduisent les différents frais évoqués auparavant.

Le projet de Loi Alur a réservé une mauvaise surprise aux propriétaires -bailleurs de meublés. Ces logements pourraient être soumis finalement à l'encadrement des loyers, la suppression des honoraires d'agence demandés aux locataires, également plusieurs amendements qui visent à durcir le statut des bailleurs. En savoir plus sur le loi Alur.

Astuce : Lors de l'acquisition d'un bien meublé, vous pouvez déduire de son prix d'acquisition la valeur du mobilier. Les frais de notaires seront ainsi calculés sur le prix réel du bien. Par exemple, pour un appartement vendu meublé 150000, les frais de notaires seraient environ de 10750€, mais en estimant le mobilier à 10000€ (télévision, lits, canapé, tables/chaises, meubles, cuisine équipée...) les frais de notaires seraient d'environ 10000€, soit 700€ d'économisés. C'est environ un mois de loyer !

Semblable pour la location nue ou meublée


CRITERE N°2 : LA FISCALITE

Autre motivation d’un investisseur, un régime fiscal plus attractif pour la Location Meublée Non Professionnelle  (LMNP) qui permet de bénéficier du régime micro-BIC sur les revenus.

Location meublée :

  • Si vous optez pour le régime forfaitaire vous serez imposé sur 50 % de vos loyers. 
  • Si vous préférez le régime réel, vous pourrez déduire les charges de vos recettes locatives et pratiquez des amortissements (80 % de la valeur du bien) en déduisant des loyers une partie des éléments du logement. Ainsi, cumulé avec un crédit bancaire, vous pouvez  créer des déficits qui s’imputeront sur vos bénéfices. Vous diminuez alors votre imposition.

Location vide : les loyers sont considérés comme des revenus fonciers.

  • Si vous choisissez le régime forfaitaire, les loyers sont considérés comme des revenus micro fonciers. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30 % seulement.
  • Si vous adoptez le régime réel, vous pourrez déduire les charges (travaux éventuels, intérêts d’emprunt). En cas de déficit, vous pourrez l’imputer des revenus globaux dans la limite de 10 700 € --hors intérêts d’emprunt-).

Tenir compte de la surface du bien loué. Entre 9 et 14 m2 et si le bien est loué à plus de 40 euros du mètre carré par mois, il sera considéré comme un « micro logement » et fera l'objet d'une taxe supplémentaire.


Avantage location meublée


CRITERE N°3 : LA FACILITE DE GESTION

La location meublée prend du temps, sauf si elle est confiée à un gestionnaire pour un coût de 10 % supérieur au loyer  (location vide 5 %, location saisonnière/location très courtes durées 20-30%). Répondre aux nombreuses questions par téléphone, relancer, prendre rendez-vous pour les visites, étudier les dossiers, réaliser l’état des lieux, gérer les petits tracas de locataires souvent plus exigeants pour un meublé, tout cela a forcément un coût. Vous serez toujours le premier appelé même si le locataire du meublé doit prendre une assurance.

Plus les locations sont de courte durée (entre 2 et 10 mois généralement), plus vous devez répéter ces différentes tâches avec vos locataires (souvent des étudiants, stagiaires, ou employé récemment muté).

Pour loué un appartement meublé, il faut  donc pouvoir se rendre disponible. En location nue, vous êtes plus tranquille, le bail est de 3 ans, les locataires restent en moyenne bien plus longtemps.

Avantage location nue


CRITERE N°4 : LA MAITRISE DU BIEN

Il est aussi difficile en meublé qu'en location nue d'expulser ses locataires. En revanche, la durée du bail minimale (1 an) et le préavis (3 mois) sont plus courts en location meublée. Pour la location vide, le bail est d’une durée de 3 ans, avec un préavis de 6 mois. La souplesse des durées donne donc un avantage à la location meublée pour les propriétaires.

  Location meublée Location nue
Durée du bail 1 an (9 mois pour les étudiants) 3 ans
Préavis 3 mois 6 mois

Avantage location meublée

 

CONCLUSION : Location vide ou location meublée, que choisir ?

La location meublée est fiscalement plus avantageuse et plus rentable. Néanmoins, pour éviter un turn over et des vacances locatives trop importantes, handicapant la rentabilité, il est préférable d’investir en location meublée dans des zones dynamiques (grandes villes et villes moyennes, proches facultés, quartiers d’affaires, zones touristiques (attention à la saisonnalité)). Elle est également bien plus contraignante.

La location vide vous garantie un loyer régulier et une gestion locative plus simple, cependant le rendement locatif est parfois moindre que celui généré par la location d'un appartement meublé.


Location meublée
Location nue
Rendement locatif
1 point
1 point
Fiscalité 1 point
0
Gestion locative 0 1 point
Maîtrise du bien 1 point
0

Location vide ou location meublée,
laquelle choisir ?

3 POINTS
2 POINTS

 

 


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Dernière mise à jour le 2016-02-17.

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