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Achat immobilier : Ou investir ?

ou investir en FranceEst-ce vraiment un bon choix ? L’emplacement est-il idéal ? Est-ce risqué ? Le bien est-il fiable et de bonne facture ? Se louera-t-il facilement ? Est-ce un bon investissement locatif? Découvrez les nombreux conseils pratiques pour aiguiser votre réflexion et appuyer votre choix. Investir dans l’immobilier est un projet ambitieux dont la réussite financière se base essentiellement sur 2 leviers : le rendement locatif et la plus-value. Dans les 2 cas, le choix de l’emplacement pour votre investissement locatif sera déterminant.

Assurez vous de la cohérence entre la ville dans laquelle vous souhaitez réaliser un investissement locatif et le futur bien

Il est primordial d’investir dans un bien qui correspond à la demande locative locale (un studio près des facultés, bien déservi par les transports, une plus grande surface près des écoles pour les enfants). 

  • Investissez dans des lieux que vous connaissez et vérifiez que les prévisions d'évolutions démographiques sont bonnes. Préférez idéalement investir à proximité de chez vous pour maitriser au mieux votre gestion locative. Mais n'investissez pas juste à côté de chez vous, uniquement par commodité car les critères pour s’installer en résidence principale, sont différents de ceux des locataires. N'investissez pas non plus trop loin de chez vous. Il vous sera compliqué d’intervenir si besoin, et vous rendre sur place amputera nettement votre rentabilité.
  • Avant d'acheter à l’étranger ou vraiment loin de chez vous, demandez-vous si on ne vous avait rien proposé, auriez-vous pensé à investir là-bas ? Cet investissement ne présente-t-il pas d’autres risques ?
  • Evitez les zones dont l’économie n’est pas suffisamment diversifiée, dont il n’y a qu’un motif qui soutient la demande locative. Un bien immobilier a plus de chances d’être occupé si l’activité économique de la zone est dynamique et surtout variée. Ainsi, dans les secteurs où l’activité phare subit une baisse d’engouement, cela pénalise immédiatement la demande locative (Par exemple : la fermeture d’une entreprise importante entrainerait la chute du nombre d’emploi dans la région ; une mauvaise météo ou une catastrophe naturelle pourrait mettre en péril toute une région touristique).
  • Pensez idéalement à choisir un endroit stratégique par rapport à votre vie actuelle et à vos perspectives et éventuellement celles de vos proches (études des enfants, ...).

Cette étape est déterminante. Bien choisir son emplacement pour investir, c'est le facteur clé de succès pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Règles et conseils élémentaires pour s'assurer d'une bonne situation

  • Avant d’acheter, vous devez vous renseigner sur le marché locatif de manière générale en France et définir un périmètre à fort potentiel (forte demande locative, projets urbains à proximité, fréquentation, salaires, écoles ou entreprises à proximité, accessibilité, …)...). Afin de connaître les tendances actuelles du marché (porteur ou saturé ?) mais aussi sur le marché locatif de la ville dans laquelle vous souhaiteriez investir.
  • Privilégiez le centre-ville et les zones à forte fréquentation. Les zones de construction en neuf sont souvent dans les périphéries, zones dont les conditions peuvent changer rapidement. Vérifiez la proximité des transports, commerces et écoles. Consultez le plan local d'urbanisme pour connaître lesnuisances existantes et futures. 
  • Vérifiez la présence d'universités, d'une zone d'activités, d'un hôpital et de l'accessibilité aux moyens de transports (arrêts de bus, gares, accès autoroutes,…). Ce sont des gages futurs d'un flux régulier de candidats à la location, et aussi varié que possible pour réduire votre dépendance à un seul secteur d'activité. 
  • Taux de chômage local, type de population, logements vacants, revenus moyens… tout est à prendre en compte
  • Contactez les agences immobilières ou autres professionnels de l'immobilier de la zone.
  • Consultez nos dossiers pour les principales villes de France, constitués à partir des données nationales de l’INSEE.
  • Consultez des annonces immobilières pour vérifier le niveau des prix au m², le nombre d’annonces et les délais de vente.
  • Passez une annonce « test » sur un site d’annonces de location : en diffusant une annonce correspondant au lieu et au type de bien dans lequel vous envisagez d’investir. Si votre location est intéressante, vous devriez recevoir au moins 2-3 appels de locataires sérieux dans les 48h qui suivent la diffusion de l’annonce. Si ce n’est pas le cas, repensez votre offre (loyer, type de bien, type de location, saisonnalité) et vérifiez l’impact sur la rentabilité de votre investissement locatif . Pour cela vous pouvez utilisez notre simulateur de rendement locatif.
  • Déplacez-vous dans le quartier et dans les quartiers des alentours, parfois, d'une rue à l'autre l'impression peut changer.

A quel prix investir ?

Evitez les secteurs chers, où le prix d'acquisition élevé pèsera sur la rentabilité, tout comme les quartiers en perte de vitesse, qui risquent à la fois de pâtir d'une faiblesse des loyers et de faire fuir les locataires.

Ne pas succomber au discours d’un prospectus faisant miroiter une rentabilité sur-réaliste. Renseignez-vous sur les prix à l'achat dans le neuf et l'ancien, dans la localité visée, afin d'éviter de surpayer votre acquisition.

Pour chaque bien que vous sélectionnez et que nous calculons pour vous sur chaque annonce est le prix au mètre carré d'un bien comparé à celui de son quartier (vous le retrouvez dans chaque annonce dans l'onglet statistiques").

Attention, ne cherchez pas non plus le bien le moins cher. La qualité du bien est un critère primordial. Une construction bâclée entraînera de nombreux frais, détertiorera votre rentabilité et diminuera l'attractivité pour vos futurs locataires.


Dernière mise à jour le 2016-03-23.

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