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Investissement locatif dans un studio pour étudiant, bon plan pour investisseur ?

investir logement étudiant studioLa rentrée universitaire voit chaque année plus d’un million d’étudiants à la recherche d’un hébergement. Pour ces jeunes, celle-ci est synonyme de parcours du combattant il n’y a que 11 % qui arrivent à trouver une chambre universitaire ou un internat, pour les autres il ne reste que la location classique, nue ou meublée. Les studios se font de plus en plus rares dans le parc locatif français. Les promoteurs et collectivités favorisent la création de T2/T3 pour y voir s'installer de jeunes actifs et des familles. Pour un investisseur, l’achat d’un studio est un bon placement immobilier, la pénurie existant toujours et, la demande étudiante plus forte d’année en année. Dans ces conditions le futur propriétaire est presque sûr de louer son bien.

Chiffres clés

Coût: entre 70k€ et 100k€ en province, environ 160k€ à Paris.

Rendement brut: environ 7% en province, 5% à Paris.

Rendement locatif net (avant impôt): Entre 4% et 5% en province, 3-4% à Paris.

Loyer moyen: 350€ en province, 600€ à Paris.

Frais et charges moyennes: entre 700€ et 1500€/ an.

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=> Consulter les annonces immobilières de studios

Quel prix un studio ?

Pour investir dans un studio ou dans un logement étudiant, il faut prévoir entre 60 000 € et 100 000 € dans les principales villes de France, près de la capitale et particulièrement à Paris, il faut compter environ 190 000€ (à partir de 140 000€ et jusquà 250 000€). Lors qu'on est en dessous de 80000€, soit un ticket d'entrée modéré, cela permet de décrocher plus facilement le prêt qui va financer l'investissement locatif. En fonction de la durée, du taux d'emprunt et de votre apport, l'investissement peut s'autofinancer grâce aux loyers de votre locataire. Pour votre demande de financement, en plus de vos revenus professionnels, sachez que les banques prennent généralement en considération 70% du loyer annuel estimé.

Où investir dans un studio ?

L’emplacement est d’importance, être logés près des facultés n’est pas forcément le premier critère de sélection pour les étudiants, ceux-ci prisent davantage le centre-ville pour profiter des commodités à leur portée. Veillez également à ce que les transports en commun soient à proximité (tram, bus, vélib, métro...). Parmis les villes les plus prisées, on retrouve les grandes villes étudiantes telles que Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Lyon, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy (voir le classement national des villes les plus étudiantes).

Neuf ou ancien ?

Privilégiez le logement ancien plus tôt que le neuf plus onéreux. Un studio de 20 à 25 mètres carrés se traite aux environs de 60 000 à 100 000 € en fonction de l’emplacement et de la ville ou le bien se trouve. Dans la capitale, il faut compter le double en fonction du quartier.

Pour aller plus loin sur ce point : Comparatif concret entre 2 investissements, un dans le neuf, un dans l'ancien.

Vide ou meublé ?

La location meublée est idéale pour un étudiant. Souvent là que pour une courte durée et parfois loin de son domicile familial et pas forcément véhiculé, il appréciera largement de ne pas avoir à s'équiper en mobilier. La location meublée étudiant présent également des avantages pour le propriétaire, le loyer est légèrement plus élevé (pour compenser l'amortissement des meubles) et le bail est plus souple, il est ramené à neuf mois pour un étudiant au lieu de trois ans en location nue. Ce qui permet au propriétaire de louer son bien en « location saisonnière » et, accroître ainsi sa rentabilité.

Pour aller plus loin : Location nue ou meuble que choisir pour investir ?

Quelle surface pour un studio étudiant ?

Les surfaces de moins de 10 m² sont à éviter. A cause de leur petitesse, elles ne peuvent pas respecter les normes de décence mises en vigueur. Evitez également les biens trop grands, le loyer ne sera pas vraiment proportionnel à la surface contrairement au prix d'achat. Ainsi dans un grand studio, votre rendemment locatif sera probablement inférieur à un studio plus petit.

Quel loyer ?

Concernant les loyers, restez sensés, les budgets des étudiants étant très serrés ceux-ci peuvent débourser en moyenne entre 300 et 500 € (en fonction des APL ou ALS, qui peuvent d'ailleurs vous être directement versées pour réduire le risque de loyer impayé).

Quelle fiscalité ?

A noter qu’en résidences étudiantes privées, la TVA acquittée lors de l’achat du bien peut être remboursée. Que vous pouvez bénéficier du régime Censi-Bouvard, qui autorise une réduction d'impôt de 11 % de l’achat HT de l'acquisition, étalée sur neuf ans, dans la limite d'un plafond de 300 000 euros. Dans ce type de produit, la rentabilité voisine les 4 %. Haut de gamme, ces résidences annoncent pour des 18m² des loyers en moyenne compris entre 600 et 900 euros à Paris, entre 400 € et 500 € en province. Ces prix offrent des services divers compris ou possibles tels que wifi, laverie, ménage... prestations variables en fonction des résidences et du budget.

Pour aller plus loin : Quel régime fiscal choisir ? Comparatif

Bon à savoir

Enfin, quelle que soit la formule choisie, l’assurance couvrant les risques d’incendies, dégâts des eaux etc., est obligatoire. Vous devez justifier de cette assurance lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur. Le locataire d'un appartement meublé doit également être assuré.

 

Même si un studio reste une petite surface, ne négligez pas les photos du bien. N'hésitez pas à consulter notre articles sur les conseils pour réaliser de bonnes photos immobilières lors de la vente ou la location d'un bien.


Dernière mise à jour le 2015-06-23.

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