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Location nue: 4 étapes pour optimiser la rentabilité de votre location avec une bonne gestion

 

gestion locative investir immobilier louer rentabilité rendement locatif Réaliser un investissement locatif dans un bien immobilier rentable est une chose, pérenniser sa rentabilité dans le temps en est une autre.

 L'investissement locatif immobilier permet de profiter de rendement nettement plus élevés que bon nombre de placements financiers classiques. Si le prix d'acquisition est le paramètre essentiel de départ,  la gestion locative est vitale pour que la rentabilité soit au rendez-vous dans la durée.

Rappel :

Gérer son bien demande tout d'abord de faire un choix : vais-je gérer mon bien moi même ou bien confier sa gestion à un professionnel ?

Confier la gestion locative de votre bien immobilier à professionnel est une solution confortable qui vous libère des contraintes de gestion de votre bien mais qui diminue fatalement la rentabilité nette de votre investissement. Les coûts d'une gestion locative déléguée à une agence peuvent varier, ils vont représenter entre 5 et 10% de votre loyer chaque mois. Sans compter les éventuelles prestations complémentaires lors de changements de locataire, opération qui va coûter en général l'équivalent d'un mois de loyer.

Aussi, quand sa situation personnelle et professionnelle le permet, un investisseur est naturellement tenté par l'idée de réaliser sa gestion locative soi-même. Il faut alors garder à l'esprit que gérer un bien immobilier locatif demande une certaine expérience et de la méthodologie, faute de quoi un investissement rentable peut vite se transformer en cauchemar financier.

Gérer son bien immobilier pourrait être décomposé en 4 grandes étapes : recherche de locataires, sélection du locataire, sécurisation de la rentabilité de son investissement, établissement du contrat de location et entrée du locataire dans le logement.

 

1. La recherche de locataires

Et oui, point de rentabilité sans locataire pour payer le loyer. Ce premier point peut sembler facile. Il n'y a en effet rien de très compliqué à passer une annonce dans les nombreux supports de petites annonces. Mais les choix que vous allez faire lors de cette première étapes seront primordiaux pour la suite... Allez vous publier votre annonce sur un site généraliste de petites annonces ? Cela peut être rassurant car quelques uns bénéficient d'une très forte audience et vous garantissent un grand nombre de candidatures. Un grand nombre de candidature dont une bonne partie s’avérera totalement en décalage avec votre recherche, et vous risquez d'être vite lassé par les nombreux coups de téléphone et autre emails de candidature inadaptés. Vous devez avoir une première réflexion pour choisir les supports sur lesquels vous allez faire paraître votre annonce.

Votre annonce justement, parlons en. La rédaction de celle-ci doit être soignée. Plus vous aurez pris soin à rédiger une annonce claire et précise moins vous passerez de temps à répondre à des candidatures inutiles. Pensez à décrire votre bien dans son ensemble le plus fidèlement possible, sa situation géographique par rapport aux commodités... Et bien sûr insérez y le maximum de photos possibles ! Indiquez aussi par exemple le profil des locataires susceptibles d'être intéressés par votre logement (ex: idéal pour jeune couple avec un enfant).

Veillez à respecter la loi dans la rédaction du contenu. Des modèles de gestion, bails, états des lieux,...sont disponibles gratuitement sur www.jelouebien.com/modèles

2. La sélection du ou des locataires

La sélection du ou des locataires commence dès le premier contact, appel ou email. c'est à ce moment là que vous allez pouvoir faire un premier tri. La situation professionnelle du locataire correspond elle à vos exigences ? Ses revenus sont-ils suffisants ? A-t-il des garants ? Est-il éligible à un dispositif de garantie des loyers (visale, GLI) ? Profitez en pour vérifier avec lui que le bien correspond à ce qu'il recherche, cela vous évitera un grand nombre de visites où le locataire vous dira dès le départ : "je suis désolé mais je n'avais pas compris que...", "Je pensais que...". Encore une fois la précision de votre annonce est déterminante.

Demandez à votre candidat locataire, de prévoir des justificatifs lors de la visite : derniers avis d'imposition, derniers bulletins de salaires, dernières quittances de loyer, pièce d'identité... Cela vous permettra de vous faire une première idée sur le sérieux de vos candidats. En règle générale, ne donnez jamais de réponse le jour même, prenez une copie des éléments fournis par le locataire et étudiez les à tête reposée. Procédez à la vérification des pièces fournies systématiquement, un grand nombre de locataires sont prêts à falsifier leurs justificatifs pour obtenir un logement. Si vous envisagez d'avoir recours à un dispositif de sécurisation de vos loyers, vérifiez que les éléments en votre possession vous permettent de vous assurer de l'éligibilité du candidat au dispositif de votre choix (ex: GLI, visale). Enfin une fois votre choix arrêté, contactez l'heureux élu pour lui signifier votre choix, et vérifier qu'il est toujours intéressé par votre logement. Sinon passez au choix suivant !

 

3. Sécurisez votre rentabilité

Comme évoqué en introduction, un logement sans locataire n'est pas très rentable. Mais un logement avec un locataire qui ne paie pas ses loyers l'est encore moins ! En plus de l'absence de rentrée d'argent, cette situation va engendrer des frais supplémentaires : huissier, avocat... une procédure contre un locataire indélicat peut s'avérer longue et coûteuse. Se protéger contre le risque d'impayé est la pierre angulaire de tout investissement immobilier rentable.

 Le dispositif visale mis en place par Action Logement pour protéger les bailleurs en cas d'impayé de loyers. Si ce dispositif a l'avantage d'être gratuit pour le propriétaire bailleur, il est limité dans le choix des locataires éligibles, il est aussi limité dans la durée et ne couvre les que dans les 36 premiers mois du bail. Il ne prend pas non plus en charge les dégradations locatives.

Les assurances GLI proposées par les assureurs sont, elles, payantes (la cotisation peut être déductible de vos revenus fonciers) mais ont un champ d'intervention beaucoup plus large. En effet, une assurance GLI va vous couvrir tout au long du bail, même au-delà du premier renouvellement du bail. "Le montant des loyers qu'il est possible de garantir est aussi plus élevé, les meilleurs contrats du marché permettent en général de couvrir des loyers allant jusqu'à 3000 euros par mois et plus, explique Julien Biscarat-Aymes, co-fondateur de Jelouebien.com. Et en plus de prévoir un capital pour les détériorations locatives, les contrats les plus complets intègrent également une protection juridique pour tous les autres litiges liés à l'application du bail." Le coût d'une assurance GLI complète varie en général de 2 à 4% du loyer charges comprises. Que vous choisissiez l'un ou l'autre des dispositifs, la constitution du dossier de votre locataire doit être très rigoureuse et conforme aux exigences du dispositif sélectionné. "

Dans le cas particulier de l'assurance GLI pour des locataires déjà en place dans le logement, sur certains contrats ils sont automatiquement éligibles, indépendamment de leur situation, à partir du moment vous pouvez justifier du bon paiement de leurs 6 derniers mois de loyer", précise Julien Biscarat-Aymes de Jelouebien.com.

 

4. Rédigez le bail et l'état des lieux

Voici enfin la concrétisation du travail effectué dans les étapes précédentes. Vous avez choisi vos locataires, opté pour un dispositif de garantie des loyers impayés si malgré toutes vos précautions vos locataires venaient à ne plus honorer le paiement de leur loyer, vous allez maintenant devoir contractualiser vos engagements respectifs.

Pour cela vous devez tout d'abord rédiger un contrat de location, un bail, conforme à la loi. Depuis le 1er août 2015, l'utilisation d'un bail type défini par décret est obligatoire. Si certains sites peuvent vous faire payer le téléchargement de ce modèle type, de nombreux autres vous le proposent gratuitement. Il existe des services d'assistance à la rédaction du bail pour quelques dizaines d'euros, cela peut s'avérer bien utile car les premières rédactions d'un bail peuvent être un peu complexe.

Dans la suite logique, vous allez réaliser un état des lieux d'entrée avec vos locataires. Cette étape est primordiale, elle doit être réalisée de manière précise afin d'éviter de futurs conflits lors du départ des locataires. Avec la généralisation des smartphones, n'hésitez pas à prendre des photos lors de l'état des lieux que vous annexerez à votre état des lieux en prenant soin de les faire signer et dater pour qu'elles ne soient pas remises en cause. Comme pour les modèles de bail de nombreux modèles d'état des lieux sont téléchargeables gratuitement.

 

Si vous respectez le bon déroulement de ces 4 étapes essentielles, la rentabilité de votre investissement sera au rendez-vous !

 

 

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Si cet article vous a plu, et que vous souhaitez en savoir plus sur la rentabilité, n'hésitez pas à consulter notre article sur la simulation de rentabilité.


Dernière mise à jour le 2016-03-03.

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