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Calculez bien la rentabilité votre investissement locatif

 

ATTENTION AU FAUX FRAIS

Une faible liquidité du placement, des risques d'impayés, des frais d'entretien régulier, etc. En outre, une gestion locative efficace nécessite du temps et de bonnes connaissances juridiques. Une simple erreur dans la rédaction d'un bail peut engendrer de coûteux démêlés avec son locataire. Moyennant 7 à 10% des sommes encaissées, il est possible de faire gérer le bien par un professionnel et même de souscrire une assurance loyers impayés pour 2% du montant des recettes locatives.

Ne croyez pas ceux qui prétendent que l’immobilier rapporte 20% de rendement par an. C’est faux. Il est difficile de déterminer avec certitude la rentabilité d’un bien immobilier. Une chose est sûre cependant : la rentabilité est intrinsèquement liée à la qualité de l’investissement basée sur l’emplacement, le montage financier, la gestion et les garanties locatives.

Le deuxième piège de l’investissement locatif à éviter, c’est acheter un bien en se basant uniquement sur le loyer perçu. En effet, il faut également prendre en compte l’amortissement de l’achat du bien immobilier (et éventuellement de l’emprunt associé), de la réduction d’impôts accordés, de son niveau de revenu et de son imposition.

Si le logement est en mauvais état, il faudra compter sur une rénovation pour pouvoir trouver un nouveau locataire. Même si ces travaux sont déductible des impôts sur le revenu et peuvent constituer un déficit foncier, ils représentent un coût à prendre en compte, et viennent rogner la rentabilité.

Il faut également que le quartier et la copropriété où se situe le bien ne soit pas rédhibitoires. Cela passe par un entretien très régulier des parties communes, des réparations promptes en cas de panne, un cadre où il n’y a pas de dégradations ou de vandalisme récurent types tags, traces d’urine, cambriolages, etc. Les copropriétés composées de propriétaires occupants sont très souvent beaucoup plus soignées que les ensembles entièrement mis en location.

Si vous choisissez de revendre après une location familiale de courte durée, n'oubliez pas d'intégrer l'imposition des plus-values dans vos calculs

 

ATTENTION AUX INTERMEDIAIRES

Prendre en compte tous les intermédiaires : Un investissement sécurisé passe, certes, par des garanties solides de la part du promoteur. Mais gare aussi aux intermédiaires trop nombreux. Acheter un bien immobilier auprès d’un promoteur, faire le tour des banques pour trouver le meilleur financement, éplucher les prestations des divers assureurs, trouver le bon gestionnaire… ce parcours du combattant vous fera perdre du temps, et de l’argent !

 

PRENEZ EN COMPTE LA DUREE DE VOTRE INVESTISSEMENT

Les régimes de défiscalisation en vigueur proposent des avantages attrayants aux investisseurs sur du court à moyen terme. Cependant, il est essentiel de réfléchir sur du long terme. En effet, votre situation personnelle peut évoluer et votre logement locatif pourrait vous servir à financer votre future résidence principale, à préparer votre retraite ou à protéger votre famille.
Même si l'échéance est lointaine, il faut envisager la revente et se demander si le logement intéressera à terme des bailleurs ou des propriétaires occupants.

Votre stratégie... 

Dès que ces conditions sont réunies, vous êtes assuré que votre bien immobilier prendra de la valeur d’année en année. L’inflation aussi joue un rôle central dans la valorisation immobilière... Les biens immobiliers achetés 10, 20 ou 30 années auparavant ont pris de la valeur avec le temps. Le bien que vous achetez aujourd’hui prendra, lui aussi, de la valeur avec le temps. Et ce, notamment, parce que les prix ne cessent d’augmenter.

EVITEZ LES GARANTIES HYPOTHECAIRES CLASSIQUES

Lors de l’achat d’un bien, dans le cas d’un prêt bancaire, la banque exige une garantie. Cette dernière peut être soit une hypothèque classique soit le PPD (Privilège de Prêteur de Deniers), la caution ou  le nantissement.

Avec l’hypothèque à la fin du crédit ou en cas de revente avant la fin du crédit vous êtes redevables de frais de levée d’hypothèque : entre 0.7% et 0.8% du montant du prêt. Ainsi, échangez avec votre banquier sur les autres solution existantes : le PPD, ou la caution (voir ce que propose le Crédit Logement). Ces moyens de garantie relativement souples sont souvent préférés à l'hypothèque car il représente généralement un coût moins élevé.

UTILISEZ LES BONNES FORMULES DE CALCUL DE RENTABILITE

Différents calculs existent pour estimer la rentabilité locative d'un bien immobilier : Rentabilité brute, nette, nette d'impôts. Le résultat varie généralement du simple au double ou triple suivant ce qui est pris en compte. Pour plus de détails, vous pouvez directement découvrir les formules de calcul de la rentabilité locative ; ce sont notamment les formules utilisées pour les annonces diffusées sur mystone.fr.

Quoiqu'il en soit, et si vous achetez dans le neuf, pensez à

Vous achetez dans le neuf, attention à la TVA lors de la revente

C’est surtout vrai pour le neuf, mais ça peut s’appliquer pour tout type d’investissement. Eviter les investissements immobiliers dont le montage de défiscalisation prévoit la revente du bien

Pour son projet d'investissement immobilier, mieux vaut également éviter les programmes de Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) qui inclut, dans le montage de défiscalisation, la revente du bien après quelques années. Il s'agit d'un système qui pourrait devenir problématique si le bien immobilier se trouve dans un immeuble. Lorsqu'arrivera le moment de la revente (9 ou 12 ans après la mise en location), tous les locaux du bâtiment seront alors remis en vente en même temps. Ce qui risque de désavantager la revente du logement.

 

DEFISCALISATION & INVESTISSEMENT NEUF

Si l’investissement locatif résulte d’une motivation fiscale, il faut bien étudier le plan dans lequel la niche fiscale est proposée (Borloo, Scellier, Duflot, Robbien, etc.). Bien souvent, la réalité de ces dispositifs est bien plus complexe que les informations disponibles sur le prospectus de l’offre, notamment sur la durée de détention, les pénalités en cas de revente prématurée, ou de plafond de loyer parfois déconnectés du marché local (un plafond de loyer à 25€/m² à Agen ne sera jamais atteint).

Cette loi Scellier a été pensée pour un public précis. Les montants proposés font que ce type d'investissement est déconseillé si vous ne payez au moins 3 500 euros d'impôts sur le revenu chaque année. Sinon envisagez d'autres produits défiscalisants plus performants dans votre cas. Le minimum d'investissement pour que l'opération en loi Scellier soit intéressante est de 100 000 euros. Vous devez alors vous assurer que vous pourrez gérer le financement de cet achat immobilier. En effet, si vous financer cette opération immobilière par emprunt, vos loyers ne couvriront pas les mensualités de remboursement. Vous devrez produire un effort d'épargne de l'ordre de 150 à 200 euros par mois, si vous optez pour un remboursement classique.

Dans le neuf, l'opération est moins rentable, car le prix d'achat est souvent de 20 à 30% plus cher que dans l'ancien, mais l'utilisation du dispositif fiscal génère des économies d'impôt substantielles. Toutefois, il faut toujours se méfier des "bonnes affaires" des programmes neufs réservés aux seuls investisseurs. 

une fois atteinte la durée obligatoire de détention, les bailleurs revendent tous au même moment, ce qui plombe les prix

 

ATTENTION AUX FAUSSES BONNES IDEES

Vous louez à un proche, attention aux loyers de faveur : Vous achetez un studio que vous louez à l'un de vos enfants. Vous signez avec lui un bail, comme vous le feriez avec n'importe quel autre locataire. Esprit de famille oblige, vous lui consentez un loyer de faveur. N'exagérez pas. Un loyer anormalement bas risque de vous attirer les foudres du fisc. En matière de location vide, en effet, vous pouvez déduire des loyers, lorsque vous les déclarez, les frais, charges et autres travaux liés au logement loué. Si, après déduction, un déficit foncier apparaît, il est déductible de vos revenus globaux. Ce qui fait baisser votre imposition. Or, avec un loyer trop faible, vous creusez artificiellement les déficits fonciers, d'où le risque de redressement fiscal. La location meublée est également concernée si vous optez pour le régime réel. Les locataires qui louent un appartement détenu par leurs parents ne peuvent pas bénéficier des aides au logement.


Dernière mise à jour le 2014-12-08.

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