Investir dans l' immobilier locatif : SCI ou SARL ?

SCI OU SARL? Cela dépend du type de location choisi

Si vous souhaitez faire principalement de la location meublée, alors 2 choix s'offrent à vous : la SARL à l'IS ou à l'IR ou la SCI à l'IS en revanche la SCI à l'IR n'est pas possible.

Si vous souhaitez faire de la location nue, alors il s'agira de choisir entre SARL IS, SCI IR ou SCI IS. Si vous souhaitez intégrer un mineur dans les parts du capital, la SARL sera le plus simple grâce à la responsabilité limitée aux apports. Dans le cadre d'une SCI il faudra l'accord du juge des tutelles.

> Voir aussi Location nue ou location meublée, que choisir ?

IS ou IR ? Conséquence sur l’imposition et les charges

Une société imposée à l'IR suivra le barème de l'impôt sur le revenus, une société à l'IS sera imposée à 15% pour le taux réduit (jusqu'à 38120€ de bénéfices) puis 33,33% au delà. Vous pouvez générer du déficit foncier avec la SCI à l'IR ou la SARL à l'IR (SARL de famille) mais pas avec l'imposition à l'IS. Vous n'avez pas de salaires et de cotisations sociales à verser dans le cadre d'une SCI et l'imposition sur le résultat est généralement moindre dans le cadre d'une SCI.

Conséquences sur l’impôts sur les plus-values ?

En choisissant une société à l'IR, alors vous relevez des plus-values immobilières (exonération au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux). Si vous avez choisi une société à l'IS, alors vous relevez des plus-values mobilières (même barème progressif que l'impôt sur le revenu, avec un abattement en fonction de la durée de détention : 20 % de la plus-value entre 2 et 4 ans de détention, 30 % entre 4 et 6 ans, 40 % au-delà).

=> Voir la méthode de Calcul et calculatrice de l'impôt sur les plus-value.

ALORS, SCI ou SARL ?

Dans le cadre d'une location meublée et pour créer du déficit foncier, la SARL de famille (à l'IR) est l'option la plus intéressante, pour optimiser les résultats alors une SCI à l'IS sera favorisée. En revanche pour une location nue, la SCI à l'IR est la solution la plus adaptée. Bien évidemment, cela dépend également de vos objectifs d'investissement, de votre situation (allez-vous ou non occuper le bien à titre professionnel ? Allez-vous le meubler et le gérer au travers d'une autre société ?). De nombreux montages fiscaux peuvent être intéressants, nous aborderons ce sujet lors d'un article spécifique. Vous trouverez ici un tableau comparatif des statuts présentés dans ce dossier destiné à l'optimisation d'un investissement immobilier.