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INVESTIR dans l'immobilier en 2015 et 2016 : VENDRE ou ACHETER pour LOUER ?


investir immobilier 2016

Faut-il investir dans l'immobilier locatif en 2015 ? Après un recul des transactions de plus de 5% en 2014, et en baisse continue depuis 2012, 2015 est-t-elle enfin la bonne année pour investir ?

Avec la faible inflation et la baisse du taux des livrets, l'épargne sur compte semble recueillir de moins en moins les faveurs des ménages qui sont de plus en plus nombreux à s'orienter vers l'investissement locatif. Mais ce n'est pas la seule raison qui améliore fortement l'attractivité de l'investissement dans immobilier locatif.

  Lire aussi Où investir dans l'immobilier en 2015 ?

De nouvelles mesures pour investir dans le neuf

La loi PINEL, (voir ici les grands principes de la Loi PINEL en faveur de l'investissement locatif dans le neufa été plutôt bien accueillie par les professionnels de l'immobilier, et par les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier. Cela est notamment du au fait qu'elle présente des mesures assouplies, moins contraignantes que la loi DUFLOT. Cette bonne nouvelle est favorable au dynamisme du marché de l'immobilier locatif.

  Retrouvez ici tous nos conseils pour investir dans le neuf

Des prix d'acquisition au m² en baisse : favorable pour les investisseurs

Les prix de l'immobilier en 2014 se sont stabilisés, et que des baisses ont été constatées. Dans certaines régions ou départements, la baisse démographique est néfaste au maintient en tension du marché. L'offre excédant la demande, les prix continueront leur chute.

C'est notamment le cas pour le centre et le nord-est de la France, à l'exception de l'Alsace et de l'île de France. L’Auvergne, la Bourgogne, la Champagne-Ardenne et le Limousin seraient les régions à enregistrer l’évolution de population la plus négative.

Cependant, le retour des acheteurs aura des conséquences sur leur pouvoir de négociation des acquéreurs en faveur des vendeurs. Cela entrainera a terme, une stabilisation globale des prix, voir un retour à la hausse notamment dans les zones très recherchées par les acheteurs.

Rapport locatif en amélioration : favorable pour les acheteurs

En 2014, et pour le premier semestre 2015, investir dans les centre-ville garantira un rapport rentabilité locative / risque très attractif pour ceux qui souhaitent acheter pour louer. Ainsi, investir dans la zone dite "N°1", est gage de forte demande locative donc de vacances locatives réduites.

Investir dans une zone N°2 est toujours très intéressant, et le sera pour toute l'année 2015. Ces zones permettent généralement une meilleure rentabilité locative pour un risque modéré et un montant moyen de l'investissement immobilier moindre.

  Voir nos conseils pour bien louer en location étudiante ou location saisonnière.


Evolution des taux d'intérêts : favorable pour les acheteurs

Au niveau bancaire, alors que les taux ont largement chuté, ils se sont en cette fin d'année, stabilisés. En revanche, l'obtention d'un prêt est devenue plus compliqué, plus longue, les banques sont plus frileuses. L'apport nécessaire pour investir est également en moyenne plus faible, parfois tombés à un niveau relativement bas, inférieur à 10% du montant total à débourser pour un investissement. 

 

Prévision d'une forte plus-value   : défavorable pour les acheteurs

Les cycles d’évolution en immobilier sont longs, entre 5 à 10 ans en moyenne. Un investissement au prix fort, peut nécessiter de nombreuses années avant de pouvoir revendre au prix d'acquisition.

Dans vos calculs de rentabilité locative, alors qu'il y a encore quelques années, vous auriez systématiquement intégré la notion de plus-value (après calcul de déduction de l'impôt sur les plus-values), aujourd'hui, la prudence veut que tabler sur une augmentation des prix de 1,5%/année de détention soit légèrement plus que l'inflation.

Ainsi, un exemple sans équivoque est celui de Paris, où ceux qui ont acheté au prix fort, juste avant la chute des prix de l'immobilier de 1991, ont du attendre une décénnie avant de retrouver la valeur d'achat. Parier sur des opérations à court terme d'achat/revente expose l'investisseurs à des frais (impôt sur les plus-values notamment) et à des risques de moins-value en raison des frais liés à l'acquisition.

Par exemple, si vous achetez un appartement qui vaut 100 000€ net vendeur, + 5000€ de frais d'agence, +8000€ de frais de notaire soit un prix d'acquisition à 113 000€, il y a peu de chances que 3 ou 4 ans après, vous le vendiez plus de 113000€. Si vous le vendez 106 000€ net vendeur, vous aurez tout de même perdu 7000€, sauf si ceux-ci sont compensés par des revenus locatifs par exemple. (nb : simulation hors frais, taxes, charges et travaux réalisés à l'acquisition).

Mais il y aussi de plus en plus d'acheteurs ce qui est favorable pour les vendeurs

Les analystes anticipent une nette augmentation du nombre d'acheteurs désireux d'investir dans l'immobilier, ainsi que du nombre de visites réalisées. Cependant, le nombre de transaction pourrait rester stable car les acheteurs sont davantage prêts à attendre et à comparer les biens pour trouver celui qui conviendra le mieux.


Conclusion : En 2015, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, 2015 est davantage favorable aux investisseurs qui souhaitent débuter dans l'investissement locatif, ainsi qu'à ceux qui souhaitent élargir leur patrimoine immobilier. Aujourd'hui, la situation économique et les contraintes fiscales imposent de bien préparer son projet, de réfléchir, pour que cet investissement immobilier soit une vraie et belle réussite. Ainsi, une excellente rentabilité locative nette vous assure la qualité d'un investissement immobilier locatif.


Pour aller plus loin : Décrouvrez Où investir dans l'immobilier en 2015 ?


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Dernière mise à jour le 2015-05-20.

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