Ou investir et quel budget pour réussir en location saisonnière

La location saisonnière attire de plus en plus d'investisseurs, attirés par des rendemments élevés, la flexibilité et la possiblité de pouvoir éventuellement profiter du bien en tant que résidence secondaire. Sachez où investir et quels frais prévoir et quelle rentabilité locative viser.

Où investir pour faire de la location saisonnière ou de la location courte durée ?

La location saisonnière est idéale dans les zones touristiques et au centre des grandes villes qui attirent généralement des étudiants de septembre à mai/juin et des touristes l’été. Il est important de pouvoir proposer à vos locataires des activités touristiques diverses : visite de monuments ou de sites, randonnée, sport, plage.

Mais certaines micro-régions attirent de plus en plus les vacanciers et les investisseurs. Un cadre exceptionnel, des éléments architecturaux uniques au monde, une histoire riche… sont autant d’éléments qui recueillent chaque année davantage les faveurs des estivants (châteaux de la Loire, les gorges du Verdon, la cité de Carcassonne, le marais Poitevin, les grottes de Lascaux, ou encore les Volcans d'Auvergne). Les événements culturels augmentent l'attractivité d'une ville, améliore son économie et la fidélise les touristes.

Quoiqu’il en soit, il y a quelques points incontournables à vérifier avant d’acheter :

1. Calculez la distance entre votre logement et l’atout majeur de la région (distance entre votre logement locatif et la plage par exemple), le plus près sera le mieux.
2. Vérifiez la proximité du centre-ville et des commerces, des vacanciers sauront apprécié de na pas prendre la voiture pour aller au marché.
3. Renseignez-vous sur le potentiel locatif en location saisonnière de la zone choisie tout au long de l’année et sur les loyers pratiqués par les autres propriétaires-bailleurs. Un professionnel de l’immobilier saura vous conseiller sur ce point mais prenez tout de même une marge (vacance locative, loyers inférieurs aux prévisions…)
4. Choisissez une zone bien desservie par les transports (TGV, autoroute, aéroport…).
5. Consultez des études sur les tendances du tourisme, les destinations préférées des vacanciers, les éventuels projets d’urbanisme des territoires, le climat, la sécurité… Pensez à vous renseigner sur les évolutions de la zone.

Quel coût pour l'acquisition d'un bien immobilier spécifique à la location courte durée ?

Le prix d’acquisition d’un appartement dédié à la location saisonnière est le même qu’un appartement classique.

Quels frais et charges, quel budget prévoir ?

En revanche certaines résidences de tourisme disposent de nombreux services complémentaires dont les frais sont partagés entre les propriétaires ce qui engendre souvent des charges de copropriété très élevées (salle de sport, piscines, restaurants, espaces de jeux et espaces verts). Ces équipements permettent également de trouver plus facilement des locataires. Prenez bien en compte ces éléments dans vos calculs de rentabilité locative.

Si vous n’êtes pas sur place, ou si vous n’avez pas le temps, confier la gestion locative de votre bien à une agence peut s’avérer judicieux. Attention toutefois aux frais parfois astronomiques que peuvent facturer les agences spécialisées. Calculez-bien l’impact sur votre rentabilité.

Quel rendement locatif pour la location saisonnière ?

Le rendement locatif en location saisonnière est généralement meilleur qu'en location classique meublé ou vide. La rentabilité nette de l'investissement, si la location saisonnière est bien gérée, est généralement aux alentours de 5%. Il n'y a pas d’impayés, le loyer payé à l’entrée dans les lieux, donc vous économisez le montant d’une assurance loyer impayés. Mais, les frais sont aussi plus élevé surtout si vous n'êtes pas sur place.

Quelle fiscalité pour mes revenus locatifs  ?

La location saisonnière libre ne permet pas de bénéficier d’un avantage fiscal spécifique. Comme bien souvent, si vous êtes particulier, c’est le régime fiscal de la location meublée qui s’applique. Donc les revenus issus de la location saisonnière sont imposés au BIC.

Si le total des loyers bruts annuels est inférieur à 32 000 euros, alors vous serez en micro-BIC. Ainsi, vous bénéficierez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus. Sinon, vous serez au BIC réel simplifié, c’est-à-dire que vous déduirez vos charges réelles de vos revenus locatifs (intéressant si vos charges représentent plus de 50% de vos revenus, notamment dans le cas de travaux). Parmi les charges, sont compris les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les éventuels travaux, le mobilier, l’amortissement des murs (30% de la valeur d’achat sur 30 ans), les charges de fonctionnement (électricité, gaz, eau, internet…).

Vous serez également soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contributions sociales) soit 15,5% des revenus nets après abattements.

Exemple : vous investissez dans un studio meublé à Nice, il vous rapporte 6000€ bruts par an.
Micro-BIC : Vous déclarez 6000*50%=3000€ de revenus, sur lesquels vous paierez 465€ de prélèvements sociaux.
BIC réel simplifié : Vous avez environ 3500€ de charges (travaux 1000€, eau/edf = 1000€, taxe foncière 700€, , internet = 300€, copropriété = 500€). 6000-3500=2500, 2500*15.5% = 387€ de prélèvements sociaux.