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Investir dans un immeuble : 9 bonnes raisons de se lancer

PARTIE 1 
Avantages
Inconvénients
Tableau comparatif

PARTIE 2
Générer des revenus
Durée de détention
Revendre le bien

investir dans un immeubleInvestir dans un immeuble est un investissement immobilier qui peut-être très rentable. Les nombreuses économies réealisées en achetant un immeuble plutôt que d'acheter plusieurs appartements permettent d'ameliorer le rendement de l'investissement. Voici un zoom sur les avantages que vous procurent l'achat d'un immeuble de rapport.

 

1. Le prix au m² est généralement plus faible que pour un appartement

En théorie, plus on achète grand, plus le prix au m² descend. Par exemple à Toulouse, alors qu’un appartement en centre-ville peut avoisiner les 2800€/m², les immeubles seront plutôt à 2500€/m² (calculs réalisés sur une vingtaine d’appartements ou d’immeubles aux mêmes caractéristiques).

2. Le marché est moins concurrentiel

On compte généralement entre 5 et 10 immeubles en vente pour 1000 appartements ce qui peut faciliter les négociations.

3. Vous maîtrisez l’intégralité des charges

Pas de syndic à payer, vous gérez et négociez vous-mêmes les montants des travaux auprès des prestataires (ménage, peinture, entretien des espaces verts, de l’ascenseur…) Par exemple après un sinistre votre cotisation d’assurance augmente significativement et ce pendant 3 ans. Généralement les syndics « oublient » de renégocier pas le contrat au bout des 3 ans, vous vous l’auriez fait.
De plus, alors que pour un appartement vous payez pour une assurance unique, dans le cas d’un immeuble, certaines assurances proposent 50% de réduction à partir de 2 logements situés à la même adresse. Ce genre d’économies d’échelles est constatable également lors des travaux, vous négocierez plus facilement pour un immeuble que pour un appartement (frais de livraison, déplacements…).

 

4. Le risque d’impayés ou de vacances locatives réduit

Du fait de la répartition du risque entre les différents locataires, plus vous avez d’unités locatives dans un immeuble, moins l’investissement immobilier est risqué, toutes choses égales par ailleurs.

 

5. Vous pouvez revendre une partie du bien pour réaliser un effet levier auprès d’un autre investissement

Par exemple si vous achetez un immeuble avec 5 places de parkings et une cave pour 4 logements, vous pouvez revendre 1 place de parking et la cave (et profiter d’un prix au m² plus élevé à la revente car l’effet de taille cité ci-dessus n’est plus vrai).

 

6. Les frais d’acquisition moins élevés

Les frais de notaires notamment sont dégressifs : pour 3 appartements de 100 000€ les frais de notaire s’élèvent à 23k€, contre 20k€ pour 1 immeuble à 300 000€. C’est également le cas pour les frais de dossier bancaire, les inscriptions d’hypothèque le cas échéant, etc…

 

7. Gain de temps dès la transaction

Vous n’achetez qu’une fois au lieu de plusieurs, avec le gain de temps que cela apporte (recherche du bien, visites, notaires, banques, …). Au quotidien vous n’avez pas à intervenir sur différents lieux, ce qui fait une économie de temps et d’argent (frais de déplacement lors des visites, des réparations, …). De plus, vous pouvez utiliser une partie de l’immeuble (par exemple une cave inutilisée) pour stocker des outils ou des produits d’entretien pour les petites réparations et le nettoyage entre deux locataires…. A noter cependant que ce gain de temps en terme de gestion locative est amoindri par la gestion des artisans pour les travaux, de l’entreprise de nettoyage des parties communes, etc. Enfin, la gestion administrative est elle aussi relativement plus simple et donc plus rapide.

 

8. Hausse limitée du taux d’endettement et autofinancement plus facile

Ces projets offrent souvent une meilleure rentabilité que les appartements isolés ; cela permet de limiter l’endettement et d’autofinancer votre acquisition grâce aux revenus générés. De plus, les banquiers tiennent compte généralement de 70% à 75% des revenus locatifs estimés dans leur simulation de financement ; c’est moins souvent le cas pour les appartements. Le choix d’une SCI plutôt que d’investir en nom propre peut être intéressant ; cela vous permet également de choisir d’être assujetti à la TVA ou non.

 

9. Possibilité de défiscaliser davantage 

En déduisant des impôts le montant des travaux et en déduisant les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs.

 

PARTIE 2
Générer des revenus
Durée de détention
Revendre le bien

 

 

PARTIE 2
Générer des revenus
Durée de détention
Revendre le bien

INVESTIR DANS UN IMMEUBLE : LES 9 INCONVENIENTS A CONNAITRE AVANT D'ACHETER

1. Le coût d'acquisition d’un immeuble

Ils sont plus chers à l’achat qu’un appartement. L’accessibilité de ce type de bien dépend beaucoup de votre lieu de résidence. Les immeubles de certaines villes comme Paris ou les centres de grandes villes sont difficilement accessibles aux investisseurs particuliers. La concurrence est bien moins rude en dehors de ces zones.

2. Les crédits sont généralement plus difficiles à obtenir

Les banques étant plus frileuses, les courtiers sont généralement d’une aide précieuse dans ces cas particuliers.

3. Plus difficile à revendre qu'un appartement
Si vous avez besoin de liquidités ou si la rentabilité espérée n’est pas atteinte, il sera plus simple de revendre des appartements dissociés plutôt qu’un immeuble entier. En effet, même si financièrement cela peut être très intéressant, revendre « à la découpe » une partie d’un immeuble, implique des démarches administratives longues (il faut créer une copropriété, faire intervenir un géomètre pour déterminer les lots, faire intervenir un notaire pour rédiger le règlement, …).

4. Le risque global lié à l’investissement est plus élevé et vous le supportez seul.
Tous les biens sont concentrés dans un seul quartier ; si celui-ci se dévalorise ou si tout autre évènement majeur arrive (dégât sur l’immeuble, incendie, …), c’est l’intégralité de votre investissement qui est exposé. D’où l’importance de bien vérifier les fondamentaux lors de la visite.

5. Le coût des travaux à envisager
Ce sont notamment le ravalement des façades et de toiture environ tous les 15 ans, l’entretien et les travaux pour les ascenseurs, les chaudières… qui peut réduire de 50% votre rendement brut.
Votre imposition sera plus élevée à cause de votre augmentation de revenus. Par exemple un immeuble de 3 appartements à Toulouse loués 550€ CC élèveront vos revenus de 19 800€ ce qui peut vous faire basculer vers la tranche d’imposition supérieure. Pour cela il est nécessaire de bien choisir son statut fiscal pour optimiser les revenus de votre patrimoine.

6. Soyez attentifs aux compteurs
Vérifiez que les compteurs (compteurs d’eau, d’électricité et de gaz) soient séparés pour pouvoir affecter correctement les charges aux logements qui les génèrent et éviter certaines complications (un locataire seul en T3 paye-t-il plus ou moins qu’un couple dans un T2 ?, ceux qui ne chauffent pas et ne souhaite pas payer pour ceux qui surchauffent, …).

7. Vérifiez l'état actuel de la location, chaque situation nécessite une vigilence particulière :

  • L’immeuble possède des locaux commerciaux : Attention les règles sont différentes de celles des logements, la durée des contrats de bail est de 3, 6 ou 9 ans.
  • L'immeuble possède des appartements occupés : Demandez une quittance de loyer, les contrats de bail, et des justificatifs de paiement comme par exemple des extraits de compte. Demandez également une preuve des dépenses d’exploitation (eau, électricité, taxes foncières, ...) pour éviter les surprises et les approximations larges. La décote que subissent les appartements vendus occupés (allant de 5% à 30% en fonction de la durée du bail restante) n’est pas forcément vraie dans le cas d’un immeuble.
  • Les appartements sont vides, étudiez le marché : Vous pouvez consultez les annonces locales existantes pour des logements similaires pour vous assurer du niveau des loyers. Vous pouvez passer une annonce « test » qui permettra de cerner rapidement la demande.

8. Vérifier bien au niveau des impôts locaux
Vérifiez le niveau de taxe foncière qui varie énormément d’un lieu à l’autre et joue considérablement sur la rentabilité. C’est surement la charge fixe la plus élevée.

9. Vérifiez la conformité de l’immeuble au plan local d’urbanisme (PLU) de votre ville 
Il est généralement disponible sur internet ou après demande au service de l’urbanisme à la mairie. Certaines communes restreignent le nombre de logements dans le centre-ville ou à proximité de lieux tels que les églises par exemple ou encore exigent un certain nombre de places de parking par rapport au nombre de logements sous peine de payer une conséquente indemnité à la mairie. Ainsi, si vous (ou les anciens propriétaires) ne respectent pas le PLU, vous risquez de voir vos projets impossibles à réaliser, ce qui pourrait avoir de lourdes conséquences financières (moins de logements, moins de loyers, nécessité de faire venir un architecte, travaux plus couteux, …) et vous pourriez ne plus être couvert par votre assurance en cas de sinistre, pour avoir créé des logements dans un espace non-autorisé. Posséder cette information peut également être une belle opportunité pour vous permettre de mieux négocier votre bien auprès du vendeur (un immeuble non conforme ne pourra pas être vendu comme tel, les coûts de la remise en conformité pourront par exemple être défalqués du prix de vente).

 

TABLEAU COMPARATIF DES AVANTAGES ET INCONVENIENTS D'INVESTIR DANS UN IMMEUBLE

AVANTAGES INCONVENIENTS
  1. Prix au m² est généralement plus faible
  2. Marché moins concurrentiel
  3. Vous maîtrisez l’intégralité des charges
  4. Risque d’impayés ou de vacances locatives réduit
  5. Vous pouvez revendre une partie du bien pour réaliser un effet levier auprès d’un autre investissement
  6. Frais d’acquisition moins élevés
  7. Gain de temps dès la transaction
  8. Hausse limitée du taux d’endettement et autofinancement plus facile
  9. Possibilité de défiscaliser davantage (travaux, intérêts d'emprunt)
  1. Moins accessible
  2. Crédit plus difficiles à obtenir
  3. Le risque global lié à l’investissement est plus élevé et vous le supportez seul
  4. Coût des travaux à envisager souvent élevé
  5. Imposition plus élevée
  6. Beaucoup de détails à vérifier avant d'investir (présence de compteurs, attractivité du quartier, impôts locaux, ...)
  7. Modification d'usage ou d'utilisation compliquée, coûteuse et parfois impossible. Il faut impérativement se renseigner auprès de la collectivité avant tout engagement 

 

 


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Dernière mise à jour le 2016-03-25.

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