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Investir dans un immeuble : rendement locatif et stratégie d'investissement

investir dans un immeuble

Investir dans un immeuble de rapport, c'est chercher un haut rendement locatif. Pour réussir votre investissement, voici quelques points stratégiques à connaître avant l'achat pour éviter toute déconvenue et améliorer la performance de votre investissement immobilier locatif.

 CONSERVATION DE L'IMMEUBLE POUR LE REVENU LOCATIF

Lorsqu'on investit dans un immeuble, on ne cherche pas à l'habiter mais on attend qu’il génère un revenu immédiat ou différé. Lorsqu’un investisseur cherche à investir dans un immeuble de rapport, l’objectif principal est donc le rendement locatif, c’est à dire le gain financier que cet investissement immobilier lui procurera. Le gain généré est principalement lié aux loyers versés par les locataires.

Vous devrez donc veiller à la composition de votre futur immeuble locatif :

Les T2 ou T3 sont les formats d'appartements favoris des investisseurs, les locataires sont souvent plus stables, il y a moins de vacances locatives et les T3 permettent éventuellement la colocation. Les studios enregistrent plus de turn-over, les travaux sont plus importants, la demande est plus ciblée (principalement des étudiants) mais la location est plus chère au m².

immeuble de rapport rendement

La rentabilité de l’immeuble dépend donc de plusieurs critères : l’emplacement (nous reviendrons sur cet élément primordial par la suite) ainsi que le loyer actuel ou potentiel, l’évolution du taux d’indexation des loyers, le niveau des charges de propriété et le taux de rendement immobilier attendu par l’investisseur. Généralement, on considère que le taux de rendement net minimum doit être équivalent à l’épargne sans risque ; une bonne rentabilité se situe 3 points au-dessus, soit au moins 6% de rentabilité nette de frais et charges ou au moins 10% bruts (dépend de l'emplacement du bien et des méthodes de calculs, pour cela voir le calcul de la rentabilite). Vous pouvez également utiliser un simulateur de rentabilité pour simuler votre investissement.

Ce qui est indispensable lorsqu'on investi dans un immeuble de rapport est de s'assurer que sa rentabilité soit supérieure à un investissement dans un appartement situé dans le même quartier. Ainsi, dans une vision long-terme de l’investissement dans un immeuble de rapport, il faut focaliser son attention sur le niveau des loyers et leur capacité à couvrir les charges, à générer de la trésorerie.

Si vous transformez l'immeuble, il faut également penser que les logements que vous créez auront des conséquences sur la rentabilité de l'ensemble, sur les facililtés de gestion et de revente.

Assurez-vous que les revenus générés par les différents logements de l'immeuble couvrent l'ensemble des frais fixes de celui-ci et au maximum le financement. Une étude financière (notament par la simulation de la VAN et du TRI de l'investissement) vous permet de connaître la rentabilité de votre projet en intégrant, les revenus tirés des locations, les charges, les divers travaux réalisés, et le bénéfice après revente éventuelle. Vous ne pourrez pas être sûr que vos appartements seront toujours loués. Cependant, soit dans votre étude, vous intégrez une assurance loyer impayé, soit vous prévoyez un mois de vacance locative. 

 

RESTRUCTURATION ET CHANGEMENT D'USAGE D'UN IMMEUBLE DE RAPPORT

Il est important de vous référer au PLU de votre commune pour vous assurer que vous où le précédent propriétaires respectez les conditions imposées par la ville, usage et nombre de logements sont réglementés.

En cas d'une restructuration d'un logement, ou d'un changement d'usage vous aurez besoin d’un soit :    

  • D’un permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné. Attention notamment à la proximité avec des lieux spécifiques comme les églises qui pourront limite vos choix de matériaux.
  • D’une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis a permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.
  • Des formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination.

Une fois les démarches réalisées, il sera nécessaire de remplir une Déclaration pour mise à jour de la valeur locative. Les changements d'affectation des habitations ou des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale pour lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière.

 

DUREE DE DENTENTION DE L'IMMEUBLE LOCATIF ET PLUS-VALUE

Rechercher la plus-value, que ce soit pour un immeuble ou tout bien immobilier est une stratégie plus délicate à prévoir.

Ainsi, dans une vision long-terme de l’investissement dans un immeuble de rapport, plutôt que le niveau de crédit c’est surtout le niveau des loyers et leur capacité à augmenter dans le temps qui permettra de valoriser l’immeuble.

La stratégie de sortie est à définir au moment de l’achat car la revente est souvent plus difficile que pour un appartement : le revendre en tant que tel, le revendre à soi-même pour créer de la trésorerie à sa SCI et lui permettre d’acquérir un autre bien, de le vendre « à la découpe » en créant une copropriété et de miser sur une bonne plus-value.

Utile : Calculateur d'impôt sur les plus-values immobilières

 

REVENDRE SON IMMEUBLE, QUAND ? QUEL PRIX DE VENTE ?

Il faut penser dès l'achat à la revente de l'immeuble : Qui seront les acheteurs potentiels ? Pour les immeubles la réponse est simple : uniquement des investisseurs soit particuliers, soit professionnels (marchands de bien, institutionnels...). La demande est plus restreinte et les "coups de coeurs" ne sont pas envisageable comme dans l'achat d'une résidence principale, ce qui peut avoir tendance à augmenter les prix déraisonnablement. En revanche, l'investisseur sera pragmatique : quelle rentabililté puis-je en attendre ? et pour quels risques ?

Quelle rentabilité pour mon immeuble ? A quel prix le vendre ?

Le prix que vous pouvez espérer de votre immeuble ne se calcule pas selon la formule classique : prix de vente = surface * prix au m². Dans le cadre d'un immeuble, compte tenu du profil des acheteurs, le prix de vente dépend de la rentabililté que l'on peut en espérer, et sera calculé ainsi :

Prix de vente = Revenus locatif annuels hors charges / rentabililté attendue.

 

Par exemple, pour un immeuble composé de 4 T2 qui vous rapporte 21000€/ans HC (soit env. 430€/appartement/mois). S'il est situé dans une zone "tendue", alors l'investisseur acceptera une rentabilité de 7%, dans une zone éloignée il atteindra 11%. Admettons qu'on se situe entre deux, la rentabililté attendue sera de 9%, le juste prix sera de : 233 000€.(=21000/0.09)

NB : plus la rentabililté baisse, plus le prix de vente augmente : c'est normal ! Plus la rentabililité baisse, plus cela signifie que vous êtes dans une zone "tendue" ou la demande est forte, donc les investisseurs seront prêts à payer plus chers. Plus vous augmentez la rentabilité, moins le prix de vente est élevé, car les investisseurs voudront payer moins chers compte tenu de l'éloignement du bien des zones "tendues".

  • Quels autres critères ? Suis-je pressé de vendre ?
    • Quel était le rendement lorsque je l’ai acheté ?
    • Turn-over important ou problèmes de gestion ?
    • Travaux à prévoir pour l’acheteur ? et de quel montant ?
    • Logements adaptés à la demande actuelle ?
    • L’emplacement est-il convoité ?
    • Quelles sont les modifications d’usage possible ?
  • Décôtes :
    • Taille de l’immeuble
    • Montant du projet
    • Travaux
    • Logements inadaptés
    • Environnement moyen
    • Défaut de structure
    • Logement de petites tailles (que des studios par exemple) donc gestion plus compliquée
    • Charges importantes (ascenseurs, espaces verts…)
    • Etc
  • Surcôtes
    • Etat exceptionnel
    • Petits projets
    • Aucun travaux
    • Logements loués longue durée
    • Logements recherchés
    • Immobilier mixte commercial/habitations
    • Emplacement recherché
    • Loyer sous évalués par rapport à l’IRL
    • Charges faibles
    • etc

 

C'est le moment d'investir ! CONSULTEZ TOUTES LES ANNONCES D'IMMEUBLES A VENDRE

 

Actuellement : PARTIE 2
Générer des revenus
Durée de détention
Revendre le bien

Dernière mise à jour le 2016-03-25.

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