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Investir dans un immeuble : 9 inconvénients à connaitre avant d'acheter

calcul immeuble locatif

PARTIE 2
Générer des revenus
Durée de détention
Revendre le bien

1. Le coût d'acquisition d’un immeuble

Ils sont plus chers à l’achat qu’un appartement. L’accessibilité de ce type de bien dépend beaucoup de votre lieu de résidence. Les immeubles de certaines villes comme Paris ou les centres de grandes villes sont difficilement accessibles aux investisseurs particuliers. La concurrence est bien moins rude en dehors de ces zones.

2. Les crédits sont généralement plus difficiles à obtenir

Les banques étant plus frileuses, les courtiers sont généralement d’une aide précieuse dans ces cas particuliers.

3. Plus difficile à revendre qu'un appartement
Si vous avez besoin de liquidités ou si la rentabilité espérée n’est pas atteinte, il sera plus simple de revendre des appartements dissociés plutôt qu’un immeuble entier. En effet, même si financièrement cela peut être très intéressant, revendre « à la découpe » une partie d’un immeuble, implique des démarches administratives longues (il faut créer une copropriété, faire intervenir un géomètre pour déterminer les lots, faire intervenir un notaire pour rédiger le règlement, …).

4. Le risque global lié à l’investissement est plus élevé et vous le supportez seul.
Tous les biens sont concentrés dans un seul quartier ; si celui-ci se dévalorise ou si tout autre évènement majeur arrive (dégât sur l’immeuble, incendie, …), c’est l’intégralité de votre investissement qui est exposé. D’où l’importance de bien vérifier les fondamentaux lors de la visite.

5. Le coût des travaux à envisager
Ce sont notamment le ravalement des façades et de toiture environ tous les 15 ans, l’entretien et les travaux pour les ascenseurs, les chaudières… qui peut réduire de 50% votre rendement brut.
Votre imposition sera plus élevée à cause de votre augmentation de revenus. Par exemple un immeuble de 3 appartements à Toulouse loués 550€ CC élèveront vos revenus de 19 800€ ce qui peut vous faire basculer vers la tranche d’imposition supérieure. Pour cela il est nécessaire de bien choisir son statut fiscal pour optimiser les revenus de votre patrimoine.

6. Soyez attentifs aux compteurs
Vérifiez que les compteurs (compteurs d’eau, d’électricité et de gaz) soient séparés pour pouvoir affecter correctement les charges aux logements qui les génèrent et éviter certaines complications (un locataire seul en T3 paye-t-il plus ou moins qu’un couple dans un T2 ?, ceux qui ne chauffent pas et ne souhaite pas payer pour ceux qui surchauffent, …).

7. Vérifiez l'état actuel de la location, chaque situation nécessite une vigilence particulière :

  • L’immeuble possède des locaux commerciaux : Attention les règles sont différentes de celles des logements, la durée des contrats de bail est de 3, 6 ou 9 ans.
  • L'immeuble possède des appartements occupés : Demandez une quittance de loyer, les contrats de bail, et des justificatifs de paiement comme par exemple des extraits de compte. Demandez également une preuve des dépenses d’exploitation (eau, électricité, taxes foncières, ...) pour éviter les surprises et les approximations larges. La décote que subissent les appartements vendus occupés (allant de 5% à 30% en fonction de la durée du bail restante) n’est pas forcément vraie dans le cas d’un immeuble.
  • Les appartements sont vides, étudiez le marché : Vous pouvez consultez les annonces locales existantes pour des logements similaires pour vous assurer du niveau des loyers. Vous pouvez passer une annonce « test » qui permettra de cerner rapidement la demande.

8. Vérifier bien au niveau des impôts locaux
Vérifiez le niveau de taxe foncière qui varie énormément d’un lieu à l’autre et joue considérablement sur la rentabilité. C’est surement la charge fixe la plus élevée.

9. Vérifiez la conformité de l’immeuble au plan local d’urbanisme (PLU) de votre ville 
Il est généralement disponible sur internet ou après demande au service de l’urbanisme à la mairie. Certaines communes restreignent le nombre de logements dans le centre-ville ou à proximité de lieux tels que les églises par exemple ou encore exigent un certain nombre de places de parking par rapport au nombre de logements sous peine de payer une conséquente indemnité à la mairie. Ainsi, si vous (ou les anciens propriétaires) ne respectent pas le PLU, vous risquez de voir vos projets impossibles à réaliser, ce qui pourrait avoir de lourdes conséquences financières (moins de logements, moins de loyers, nécessité de faire venir un architecte, travaux plus couteux, …) et vous pourriez ne plus être couvert par votre assurance en cas de sinistre, pour avoir créé des logements dans un espace non-autorisé. Posséder cette information peut également être une belle opportunité pour vous permettre de mieux négocier votre bien auprès du vendeur (un immeuble non conforme ne pourra pas être vendu comme tel, les coûts de la remise en conformité pourront par exemple être défalqués du prix de vente).

 

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Dernière mise à jour le 2016-03-25.

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