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Investir dans un immeuble : Check-list et conseils pour bien acheter

investir dans un immeuble

Vous avez fait vos calculs de rentabilité de votre futur immeuble (taux de rentabilité nette, VAN, TRI). L'occasion est à saisir, le rendement locatif est allèchant, mais gare aux mauvaises surprises ! Avant d'acheter cette belle opportunité, assurez-vous d'avoir bien vérifié quelques points pour éviter de voir votre rentabilié s'éroser : travaux, cohérence des appartements composant l'immeuble avec son quartier...

 

CHECK-LIST DES ELEMENTS A VALIDER AVANT DE REALISER VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF DANS UN IMMEUBLE

 L’immeuble, caractéristiques et travaux : 

  • Qualités intrinsèques : Hauteur de dalle à dalle, retombées de poutres, faux planchers, éléments concernant la charge admissible des planchers, les types d’enveloppe, les matériaux utilisés (charpente, toiture, murs), l’isolation de la dalle, des murs, des menuiseries, de la toiture, la hauteur sous toit. La conformité des équipements (compteurs individuels, électricité aux normes, conformité des ascenseurs, ...). Pour éviter les risques environnementaux et les installations classées, vérifier également l’absence d’anciennes cuves à fuel, d’amiante et de gaz interdits.
  • Niveaux et pièces : Visitez tous les niveaux et vérifier la présence d’humidité à tous les étages (même au sous-sol), de fissures intérieures/extérieures. Visitez toutes les pièces, mêmes les caves et autres annexes, les pièces fermées, les parkings, les combles, les espaces verts.

L'emplacement cohérent avec :

  • La taille des logements ou bureaux et la demande (proximité zone d’activité, université, transports en commun, centres commerciaux, accessibilité, …), un immeuble composé que de studios devra être dans un quartier proche d'une faculté ou d'un quartier touristique avec un accès facile aux transports en commun. Cela vous permettra de maximiser le taux d'occupation et donc les revenus.
  • Votre stratégie d’investissement, votre profil d’investisseur (temps disponible pour vous en occuper, expérience, …),
  • les projets urbains influents à proximité,
  • et la conformité du projet avec le plan local d’urbanisme. 

L'état locatif :

  • Présence des contrats de bail, justificatifs des charges, indexation des loyers et des dépôts de garantie et cautions.
  • Rotation et turn-over des locataires.

5 CONSEILS POUR FAIRE LE BON CHOIX

  1. Informez-vous : sur le quartier, sur les projets urbains... L’information donne du poids dans la négociation.
  2. Pensez aux travaux pour améliorer la rentabilité : possibilité d’installer des équipements d’économies d’énergie. Pour un seul logement, cela coûte très cher, mais pour un immeuble, un chauffe-eau solaire collectif, une isolation par l’extérieur ou une chaudière haute performance deviennent abordables. Cela permettra de diminuer les charges, de défiscaliser, de valoriser les biens auprès des locataires et lors de la revente. Les immeubles anciens présentent un risque non négligeable d’obsolescence technique, de réinvestissement obligatoire en cours de route.
  3. Prenez en compte du vieillissement de la population : Réaliser une investissement locatif dans un immeuble adapté aux personnes à mobilité réduite (personnes âgées, handicapés, fauteuils roulants…) et si possible sécurisé seront la certitude d’attirer un locataire stable et bon payeur.
  4. Emprunter à taux fixe : acquérir un immeuble à crédit et à taux fixe permet d'optimiser la constitution d'un patrimoine.
  5. Soyez prêt à saisir l'opportunité : Assurez-vous d’avoir eu un premier avis positif de votre banque concernant le projet d'investissement, cela peut vous faire gagner quelques jours et devancer les marchands de biens ou les investisseurs confirmés, souvent trés rapides.

Utile : Consultez les immeubles en vente les plus rentables partout en France (avec calcul de rentabilité/TRI/VAN intégré pour chaque annonce)

 

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Dernière mise à jour le 2016-03-25.

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