Mystone.fr | Investissement immobilier locatif | Annonces - Simulateurs - Conseils - ROI - Gratuit

Investir dans l'immobilier, mode d'emploi

definir son projet immobilier connaitre sa capacite d emprunt et ses butsPlusieurs critères rentrent en ligne de compte lorsqu’on cherche à acheter dans l'immobilier pour louer : la situation financière, le temps qu’on souhaite y consacrer, les objectifs et bénéfices attendus comme défiscaliser et payer moins d'impôt, se constituer un patrimoine ou obtenir une rente mensuelle ; autant d'éléments qui vont influer sur le régime fiscal, sur votre recherche sur un site d'annonces immobilières, sur le type de bien... Voici comment commencer votre projet immobilier et  débuter vos recherches efficacement.

Situation patrimoniale et capacité d'emprunt

Quel montant souhaitez-vous investir ? Quelle capacité d’emprunt avez-vous ? Comment pouvez-vous utiliser au mieux votre capacité d’emprunt ? Cette réflexion est le point de départ de toute stratégie d'investissement dans l'immobilier. Pourquoi?  Pour financer une partie ou la globalité de votre investissement, vous aller certainement recourir à un crédit bancaire. Le taux d'endettement maximal accordé par les banques est de 33%. Concrêtement, vous gagnez 1000€, vous pourrez emprunter 333€ si bien sûr,  vous n'avez pas d'autres crédit en cours.

Puisque vous achetez pour louer, vous aller percevoir des revenus (loyers) qui doivent être prise en compte pour le calcul de votre capacité d'emprunt. Mais les prix d'acquisition sont aujourd'hui élevés en France et dans la majorité des cas, il faudra que vous ajoutiez tout les mois une certaine somme d'argent pour arriver à l'équilibre budgétaire de votre investissement (C'est à dire que les loyers perçus- vos charges (remboursement crédit inclus)=0). Rassurez-vous, l'argent investi est une épargne que vous faites.

Exemple: Le bien vous coûte 1500€ par an (diverses charges et taxes), les revenus locatifs vous rapportent au maximum 6000€, vous gagnez donc 4500€/an, soit 375€ par mois. Si vous empruntez 90 000€ sur 15 ans, vous aurez une mensualité de 630€ dont 375€ sont payés par la location, vous aurez donc à rajouter 255€/mois. L’immobilier représente alors une épargne au même titre que le livret A par exemple, sauf que la rentabilité est supérieure.

Enfin, vous aurez peut-être à supporter des vacances locatives ou divers travaux de rénovations. Laissez vous une marge financière pour assumer les imprévus liés à votre investissement et même en cas de situation personnel qui pourrait changer.

Une fois votre capacité d'emprunt définit, vous allez connaître votre budget maximial par durée, ce qui est déjà une première approche (et pas des moindres ) pour investir dans l'immobilier. De nouvelles questions (le début d'une longue liste...) vont se poser:

  • J'ai de l'apport, dois-je l'utiliser ? Ou au contraire, chercher à réaliser un effet de levier ?
  • Profiter de sa capacité d’endettement pour n’avoir qu’à apporter les frais de notaire (ce qui est souvent apprécié des banques) ?
  • réduire son impôt sur le revenu

Pour répondre à ses questions, vous devez définir maintenant le but de votre investissement.

 

Déterminez le but de votre investissement dans l'immobilier

Cette étape est toujours très confuse pour de nombreuses personnes. Tout le monde a envie de se constituer un patrimoine ou augmenter son capital en investissant dans l'immobilier. Ces deux mêmes notions peuvent d'ailleurs paraître confusent. Finalement c'est la même chose diront certains. Et bien, chaque but est bien différent et entraînera des ressources distinctes et des montages financiers propres et un bien plus adapté à celui-ci. Vous devez donc définir un but principal et vous allez voir que cela va à nouveau affiner votre recherche de biens et répondre aux questions financières que vous vous posiez. Vous souhaitez :

Réduire vos impôts, défiscaliser

  • But : Vous payez des impôts, investir dans l'immobilier peut être une réelle motivation pour ne plus en payer (but principal), ce qui va entraîner de plus, un but second, soit la constitution d'un patrimoine, ou encore augmentation de votre capital, tout dépend si il ya revente ou pas après l'opération de défiscalisation.
  • Type de bien : 
    • Vous pouvez défiscaliser en investissant dans l'immobilier neuf :  
      • Loi Pinel pour de la location nue et pour n'importe quelle surface,
      • Loi Censi-Bouvard pour la location meublée dans des résidence de services.
  •  
    • Dans l'ancien ? Tout : Studio, t2, t3, t4 et plus, ou maison (comparatif des types de bien pour investir) en location nue ou meublée (nu ou meublé que choisir ?)
    • Si vous le souhaitez, vous pouvez également optez pour l'ancien, les dispositifs de défiscalisation s'appliquent également. L'avantage de défiscaliser dans l'ancien réside surtout à acquérir des biens souvent dans le centre-ville, avec plus de charme qui vous permettent de constituter un patrimoine, ce qui peut être votre but secondaire.
    • Pour ceux qui sont du métier et qui sauraient remettre à neuf un logement à moindre coût, ils peuvent coupler leur but premier de défiscalisation avec le but de réaliser une bonne plus-value (le financement de ce type d'investissement se fera au maximum par un prêt).
  • Financement : Au maximum par emprunt. Pourquoi? Pour profiter de l'effet de levier qui va venir compenser l'écart de prix entre le neuf et l'ancien (si achat dans le neuf) et venir déduire au réel les intérêts d'emprunt et créer du déficit foncier. Téléchargez notre guide gratuit sur l'investissement locatif. Les montages y sont très bien expliqués (le lien en bas de page)

Vous constituer un patrimoine

  • But : Obtenir une rente à long teme, transmettre, placer dans l'immobilier car assez rentable et sécurisé.
  • Type de bien : Dans l'ancien et tout type de surface ou de forme de location. vous conservez le bien jus'à échéance du prêt.
  • Financement : Toujours par emprunt au maximum si vous louez. L'effort mensuel que vous ajouter est booster par les loyers perçus. Pour qu'un investissement financé par vos propres capitaux soit aussi rentable qu'avec un emprunt, il faudrait que vous placiez chaque loyer que vous aller recevoir et par conséquent ne pas y toucher.

 

Obtenir une rente mensuelle

  • But Compléter vos revenus actuels ou pour votre retraite
  • Type de bien : Dans l'ancien et les petites surfaces pour deux raisons :    
  •  
    • D'une part, les petites surfaces sont les plus rentables
    • D'autre part, le financement sera bien moins important et vous obtiendrez plus rapidement votre rente mensuelle
  • Financement : Utilisez au maximum votre apport, limitez bien sur le recours au crédit.

 

Augmenter votre capital

  • But : Revendre le bien à moyen terme avec une plus value
  • Type de bien : Dans l'ancien et les surfaces moyennes type T2, T3 car ce sont les surfaces les plus faciles à revendre. Bien sûr, un bricoleur prendra une surface plus grande pour exploiter au maximum la plus value-possible. Evitez les studios et grandes surfaces sont plus durs à vendre
  • Financement : Encore une fois, faites financer votre investissement par un emprunt (négociez les frais de remboursement anticipés avec votre banque).

 

Pour tout vos investissements, faites vos calculs de rentabilité sur notre simulateur. Pour vos obtiendrez les meilleurs rendements en fonction de votre apport et du bien que vous avez retenu. Bien sur, toutes les annonces sur notre site intègrent les calculs de rentabilité par rapport à votre financement. 


Dernière mise à jour le 2016-03-25.

Evaluez

3.7/5 (20 votes)

Partagez

mystonefacebooklike mystonetwitterlike mystonegooglelike

Suivez-nous



Découvrez nos plus de 50 astuces

SIMULATIONS, CONSEILS et TABLEAUX
adaptés à chaque situation pour bien investir.

(Astuce : Vous pouvez indiquer l'adresse d'un ami que ce guide pratique intéressera).
PDF Complet - 1,6MO
Nos 55748 annonces immobilières
Trouvez les plus rentables près des chez vous.

BON PLAN DU MOIS
LA PRESSE EN PARLE
logo_presse
Immobilier2016-Investissement-locatif-montage-financier_inscription

(Remarque : Vous pouvez également indiquer l'adresse d'un ami que ce guide pratique intéressera.)

-->
magic one
Estimez la rentabilité nette de votre bien
info
€ / mois