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Investir dans l'immobilier - Comparatif des régimes fiscaux

choix régime fiscal immobilier

Acheter dans l'immobilier pour louer votre bien génère des revenus fonciers. En fonction de la structure juridique que vous choisissez pour les raisons qui vous sont propres, un régime fiscal s'appliquera. Cela peut paraître un peu complexe mais tellement important pour mesurer la réelle rentabilté de votre investissement. 

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Acheter un logement en nom propre

2 cas de figure se présentent lorsque l'on souhaite investir en nom propre :

Vous faites de la location nue :

Vous déclarerez vos revenus dans le régime revenus fonciers. Dans ce cas, les revenus issus de votre location vont s'ajouter à vos salaires. Pour calculer le montant exact de votre imposition sur ces revenus locatifs, le fisc considère que vous avez des frais liés à cette activité et vous propose deux options pour les déduire.

  • Soit de façon forfaitaire : vous n'aurez alors aucun calcul à faire, le fisc appliquera une réduction de 30% sur l'ensemble de vos loyers annuels pour couvrir vos différents frais. 70% de vos revenus seront donc imposables.
  • Soit vous déclarez l'ensemble des charges déductibles liés à la gestion de votre logement en location. Vous pouvez gommer l'ensemble de vos revenus fonciers et même créer du déficit foncier. Tout dépend de votre montage financier et du but de votre investissement. Par exemple, un montage avec un emprunt couvrant la totalité de votre investissement correspond à une logique de constitution de patrimoine. Les interêts d'emprunt seront déduits des revenus locatifs. Ceux-ci étant conséquents les premières années, ils viendront réduire ces mêmes revenus. (C'est en revanche de l'argent en moins que vous avez dans votre budget tous les mois).

Vous faites de la location meublée :

Même principe qu'au dessus sauf qu'en meublé, vous serez imposé dans le régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) avec là encore 2 options pour réduires vos frais :

  • le micro BIC déduction forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs (la réduction est supérieure qu'en location nue car le fisc considère, et à juste titre, qu'il y a plus de frais en location meublée.
  • au réel : Déduction réelle des charges déducticles pouvant gommer votre impôt sur vos revenus locatifs.

 

La vidéo ci-dessous vous explique en détail les différents régimes fiscaux et abattements

 

 

Acheter un logement avec une société

Que cette société soit civile ou commerciale, des régimes d'imposition différents s'appliquent à chaque cas de figure. Le tableau ci-après vous permet de comprendre et choisir un régime fiscal approprié dans le cadre de votre investissement immobilier via une société. Si vous hésitez entre une SCI et une SARL, consultez notre article dédié, vous y trouverez surement des réponses.


Pour agrandir le tableau comparatif des régimes fiscaux, cliquez ici ou dessus !)

Immobilier choix régime fiscal de l'investissement - Nom propre ou Société

 

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Conclusion :
Lors d'un achat immobilier pour réaliser un investissement locatif, vous devez aller au bout de votre montage financier et veiller à l'aspect fiscal. Beaucoup trop de personnes achètent pour investir en se disant "J'achète le bien tant, je le louerai 500 euros, ça me fera donc tout les mois un revenu de 400€ net mensuel". Et bien non, comme nous venons de le voir. Anticiper son imposition future, c'est augmenter le rendement de son investissement immobilier.

 

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Dernière mise à jour le 2016-03-27.

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