Calculs du rendement d'un investissement immobilier

La rentabilité d’un investissement permet de connaître avec précision combien vous rapporte la somme investie. La rentabilité est un des critères qui permet de savoir si l’investissement locatif que vous envisagez est attractif et de pouvoir le comparer à d’autres investissements immobiliers. Plusieurs méthodes de calculs sont réalisables, du plus simple comme la rentabilité brute qui permet de faire un comparatif rapide entre plusieurs biens, mais aussi la rentabilité nette après impôt, aux plus complexes comme le taux de rendement Interne (TRI), et la Valeur Actuelle Nette (VAN). Ces calculs sont tous nécessaires lorsque vous souhaitez investir dans l'immobilier.

Sur notre site, nous réalisons tous ces calculs et ce, pour toutes les annonces immobilières qui sont déposées chaque jour par les particuliers et professionnels. Cependant, si vous souhaitez comprendre ou faire manuellement les calculs, nous vous expliquons le principe de chacun.

La rentabilité 

Il existe 3 niveau de précision de la rentabilité locative, La rentabilité locative brute, La rentabilité locative nette de frais et charges, La rentabilité locative "nette-nette" (ou nette après impôts).

Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute correspond au rendement annuel de votre investissement, hors charges et taxes liées à la possession de ce bien. C’est-à-dire que seuls les frais liés à l’acquisition sont pris en compte.

La rentabilité brute est le montant le plus éloigné de la réalité, et souvent le plus élevé, c’est pourquoi il s’agit du calcul couramment  utilisé comme argument commercial par les vendeurs, plutôt qu’un réel outil d’aide à la décision. Nous vous conseillons donc de vous procurer certaines informations complémentaires pour évaluer réellement l’opportunité d’investissement grâce à la rentabilité nette.

Exemple concret : Prix d’achat net vendeur 110 000€, frais de notaires 8000€, frais d’agence 5000€, pas de travaux. Votre investissement vous coûte 123000€ (hors crédit). Vous louez le bien 500€HC/mois +50€ de charges soit 550€/mois, donc 6600€ par an.
Votre rendement locatif annuel brut sera de 5,37%.

Calcul de la rentabilité nette d’un investissement immobilier locatif

Le calcul de la rentabilité nette de frais et charges est le calcul plus proche de la réalité, en intégrant les frais liés à la possession, à l’entretien et à la gestion du bien. Ce calcul est idéal pour savoir si votre investissement locatif est intéressant ou non. C’est souvent sur cette base que les propriétaires calculent la rentabilité d'un appartement, d'une maison ou d'un parking.

La rentabilité nette correspond au rendement annuel de votre investissement locatif toutes charges et taxes prises en compte. Sont inclus dans le calcul 4 éléments :

1. La taxe foncière (environ 1 mois de loyer, soit 11% du loyer annuel).
2. Les assurances facultatives (loyers impayés ou garantie des risques locatifs) pour lesquelles il faut compter environ 3 % du montant du loyer.
3. Les travaux d’entretien courant (rafraîchissement des peintures, petits travaux de jardinage, d’électricité). Représente environ 4% du montant de loyer annuel.
4. Les charges de copropriété, les honoraires du syndic (uniquement pour les appartements, elles sont très variables en fonction des services compris dans l’immeuble ou la résidence, on peut les évaluer entre 25€/mois pour un studio, à plus de 100€/mois pour un T4).

Pour être plus précis, vous pouvez inclure les informations suivantes :

1. Les vacances locatives. C'est à dire d'inclure une période où l'appartement ne sera pas loué. On estime environ 1 mois tous les 3 ans pour les locations de maison ou appartement vide, pour les T2 et plus (soit un taux d’occupation de 97%), pour les petites surfaces où il faut compter 1 mois par an en raison d’une rotation plus élevée (soit 91% d’occupation). Pour la location meublée saisonnière ou courte durée, cela dépend de votre situation géographique mais lissé sur l’année on compte environ 70% d’occupation. Dans votre calcul il faut donc multiplier votre loyer par 70% à 97% pour inclure cette pondération. (Lire aussi choisir un rythme de location)
2. Les travaux réalisés suite à l'acquisition du bien (s'ils représentent plus de 5% du montant du bien, sinon il s'agit de travaux d'entretien courant, soit plus de 5000 pour un appartement de 100 000€)
3. Le coût du crédit (montant des intérêt et de l'assurance)
4. Les frais de tenue de compte et divers frais administratifs.
5. Les frais de gestion locative si vous passez pas un professionnel (si vous passez par un professionnel, comptez 1 mois de loyer pour la recherche d’un locataire et 1 mois de loyer pour les honoraires de gestion dans le cadre d’une location longue durée, pour la location courte durée et la location saisonnière, cela peut avoisiner les 4 mois de loyer).

Avec notre exemple précédent : Vous avez 650€ de taxe foncière, 70€/mois de charges de copropriété, les assurances et autres frais représentent environ 500€. Soit un total de charges de 2110€ par an. 
Vous empruntez pour 100 000€ sur 15 ans (soit un coût du crédit d’environ 25 000€).
Votre rendement locatif annuel net sera de 3,12%.

Dans le calcul de la rentabilité nette, vous ne devez jamais inclure vos mensualités d'emprunt considérées comme une épargne. Seul le coût du crédit (les intérêts) doit être inclus.

DIFFERENCE ENTRE LA RENTABILITE NETTE ET LA RENTABILITE BRUTE

Calcul de la rentabilité nette nette (ou rentabilité nette d’impôts)

Cette rentabilité est la plus pertinente car elle prends en compte l'impact de votre imposition fiscale sur vos revenus fonciers ou l'impact de vos déficits fonciers sur votre imposition. Si vous génerez des revenus issus de vos locations, ils sont imposables au même taux que vos autres revenus (salaires,....) Il est donc important de déduire cette impôt pour connaître le rendement net de son investissement. Si vous générez du déficit gràce à votre investissement, non seulement vous ne payez pas d'impôt supplémentaire mais vous allez en payer moins. Cette économie générée, puisqu'elle provient de l'investissement immobilier doit être intégrée au calcul de la rentabilité.

Simplifiez vous la vie avec :

  le simulateur gratuit de calcul de rentabilité d'un investissement locatif (ou rendement locatif).  

  les annonces immobilières par rentabilité, avec l'ensemble des frais, charges et revenus estimés déposées par des particuliers ou des agences immobilières.

LA VAN ET LE TRI

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POUR ALLER PLUS LOIN...

Il est important de bien prendre en compte la rentabilité d’un investissement avant de se lancer car les surprises et déconvenues peuvent vite vous plonger dans une situation financière délicate. C’est pourquoi il est primordial de prendre en compte plusieurs autres paramètres qui pourront modifier vos revenus locatifs. C’est notamment le cas de projets d’urbains tels que l’arrivée d’une ligne TGV dans votre ville, d’une université, d’un centre d’affaires dans le meilleur des cas, où d’un aéroport, d’une autoroute, d’un centre de tri, de barrières d’immeubles ou autres dans des cas moins favorables…

De plus, parfois l’intérêt à titre personnel que représente un investissement locatif est à prendre en compte. C’est le cas quand l’appartement ou la maison sert de résidence secondaire pour les vacances ou pour loger de la famille. Enfin, il ne faut pas oublier que l’immobilier permet éventuellement de réaliser une plus-value dans le cas d’une revente et surtout de se constituer un patrimoine.

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